思无极忘
一、我国中小企业融资现状分析 (一)中小企业内源融资不足 内源融资是企业获取发展资金的极为重要的途径,在成熟的市场经济国家,中小企业所用资金中来自企业自身的利润和折旧等其他资金通常占60%。而在我国,据有关部门调查,即使民营经济比较发达的温州,中小企业资金构成中自有比例也仅为40%,银行贷款和民间借款分别占40%和20%。 (二)中小企业融资目前依然是间接融资为主 据国家经贸委近期调查,我国东、中、西部中小企业从银行等金融机构获得的资金分别是:东部占60%;中部约70%到80%;西部则高达90%。可见,中小企业对金融机构的资金依赖程度很高。同时权威部门调查显示,中小企业获取外部资金的渠道除了金融机构外,民间贷款也成为其重要的资金来源,占比为59%,而通过直接融资渠道的数额极小,仅占8%。 (三)国内金融机构对中小企业贷款差别很大 据统计,目前在我国包括金融租赁,信托投资等非银行金融机构在内的各类金融机构中,民生银行、城市信用社、农村信用社和城市商业银行等中小金融机构提供的贷款比重较高,而四大国有商业银行中,除中国农业银行向中小企业贷款比重较高外,其余三家银行贷款份额均较小,非银行金融机构融资性业务服务比例更低。 (四)贷款需求不能得到全部满足 在历来的调查中,”资金不足”始终被列为中小企业第一位的问题。有资料显示,90%以上的中小企业的贷款服务需求得不到满足或只得到部分满足。 二、中小企业融资难的原因分析 (一)信贷歧视 直到今天,国有商业银行在信贷中仍然存在着严重的“成分(国有制)歧视”。中小企业获得国有银行的信贷支持是非常有限的。创造了30%GDP的国有企业获得了70%的银行贷款,而创造了70%GDP的非国有企业却只获得了30%的银行贷款,这是极不公平的。在当前银行体系中,国有商业银行仍占有支配地位。所有制背景的不同,使得国有银行主管部门在向中小企业贷款时顾虑重重,生怕中小企业赖债而使自己难脱干系。相比较而言,国有银行向国有企业贷款即使出呆账,也不会承担政治风险。这导致了国有银行的“逆向选择”,即宁愿向效益差的国有企业贷款,也不愿向效益好的中小企业贷款。 (二)中小企业制度更新滞后,与市场环境转换不同步 目前,很多私营中小企业仍实行家族式管理的企业治理结构;国有中小企业的治理结构与传统的大型国有企业没有什么本质差别;一部分乡镇集体企业具有老国企的弊端,一部分演变成家族式企业,而所谓的改制企业有许多还不规范,尤其是有些企业改制的目的就是逃废银行债务,真正具有现代企业特征的有限责任公司、股份有限公司和外资企业很少。而同时市场结构性过剩,多年的卖方市场的格局转变为买方市场,国家在经济发展中更加强调经济、社会和环境的可持续发展,更重视经济发展、社会稳定和资源环境之间的和谐统一。由于制度更新滞后,一部分中小企业不适应外部环境变化,经营出现困难,外援补充资金的要求大幅度增加,于是对银行贷款需求大增。 (三)银行经营管理与中小企业发展需要不协调 随着银行商业化、市场化程度不断加深,银行与企业之间的平等市场交易主体的地位不断增强,银行防范风险机制不断增强。为降低银行业的不良资产,商业银行改变粗放型的贷款管理方式,普遍上收贷款权限,严格贷款发放程序和条件,重视对企业财务状况和信用状况的考察,并要求提供抵押和担保。但是,一些银行在强化内控制度的同时,缺乏开展信贷营销的技术手段和激励机制,只是简单地采取以抵押担保为主的信贷配给手段,不注重培育有发展前景的中小企业,在一定程度上加重了中小企业的融资困难。 三、解决中小企业融资的对策思考 (一)完善中小企业制度,健全治理结构 当前,我国中小企业普遍存在财务制度不健全,财务报告真实性与准确性较低,银行利益难以保障的现象,这些往往都是企业治理结构不健全所致。而建立现代企业制度,提高自身素质是解决中小企业贷款难的重要途径。应推动中小企业制度的多元化和社会化,实现治理结构合理化。对国有中小企业实行积极的退出战略,走改制重组道路;对私营企业要引导资本社会化方向,改变家族式管理方式,吸收现代企业制度和管理制度的要素;对于集体企业要推动产权改革,明晰产权关系。应规范财务制度,按照国家的有关规定,建立能正确反映企业财务状况的制度,增加企业财务透明度。 (二)建立为中小企业服务的非国有中小金融机制 另一方面,由于大银行的运作成本较高,为了提高效率节约成本,可以发展非国有中小金融机构,为中小企业的发展提供全方位的金融服务。在英国,既有从事大宗信贷的“批发行”,也有大量从事小额信贷“零售行”,分工的专业化促进了效率的提高。从成本角度看,国有大银行从事中小企业的小额贷款成本是较高的,因此它的职业定位应是“批发行”,“零售行”的业务应让位于中小金融机构。 (三)建立为中小企业服务的二板市场 第一投资者具有追求尽可能多投资收益和尽可能减少风险的投资动机,这在客观上就要求有一个能使投资者“进可攻,退可守”的“通道”。对成熟的上市公司而言,就是证券市场。虽然深圳证券交易所于2006年专门设置了中小型公司聚集板块--中小板,但由于门槛较高,到目前也只有200多家中小企业上市。而绝大多数中小企业无法像成熟的上市公司那样在证券市场上进行股票交易或股权交易。为了解决这个问题,“第二证券市场”也叫二板市场应运而生。与主板市场相比,二板市场的上市标准和条件相对较低,只要企业的规模和资金达到一定标准就可以在二板市场上发行股票,筹集资本。它的明确定位就是为具有高成长性的中小企业提供融资服务,是针对中小企业的资本市场。 (四)中小企业起飞的垫脚石--金融租赁 在诸多中小企业筹资方案中大多讨论以上几个方案,而金融租赁却很少被认识和运用。其实在美国,德国等发达国家以及巴西韩国等发展中国家都在解决中小企业发展问题中较好的运用了金融租赁这一手段。 所谓金融租赁也成融资租赁,使出租人根据承租人选定的租赁设备和供应厂商以对承租人提供资金融通为目的而购买设备,承租人通过与出租人签订融资租赁合同以支付租金为代价,而获得设备的长期使用权。金融租赁能够为中小企业提供一定的资金支持。因为它的运作是通过融物的形式达到融资的目的,这样其实可以满足中小企业筹措资金和更新设备的双重功能。利用金融租赁方式购置设备,中小企业可以在不投入或较少投入的情况下,获得所需设备得使用权,待投产经营后,再从营业收入中分期支付租金,实际上相当于取得了银行贷款。这样中小企业在自身积累率较低的情况下不但同样可以更新先进设备,而且可以把自己的有限资金另作他用,有利于企业提高自己的资金利用的效率。同时利用金融租赁进行融资,限制条件少,手续也简便易行,还款方式灵活,可以降低中小企业的融资成本。另外,当中小企业资金紧张时还可以利用回租租赁将自己原来拥有的资产卖给租赁公司以获得融资便利,然后再以支付租金为代价从租赁公司租回已售出资产,这样将其流动性较差的物化资产转变为流动性最强的现金资产进行使用,变现能力明显增强。 
这是具体的方式分析: 随着国有土地使用权出让招拍挂制度的出台与完善,原本的土地协议出让方式被取消,开发土地取得从主要靠关系变得主要靠资金,资金在房地产开发的过程中显得及为重要,故,称房地产行业为土地加资金的行业是恰当贴切的。如何通过各种途径筹集尽可能多的资金,是各开发企业的重要工作。当前,房地产开发企业筹措资金的方式有如下几种: 一、债权融资 债权融资就是借债,由开发企业向别人借贷,最常见的就是向银行贷款,实践中银行一般会要求开发企业或第三人为贷款提供担保,比如开发企业将建设项目向银行抵押作为还款的担保:开发企业将开发项目的国有土地使用权,或国有土地使用权连同在建工程向贷款银行抵押,贷款银行在抵押登记手续办理完毕并取得他项权证后,按照工程的施工进度发放贷款,并对开发企业的资金使用进行监管。 对于上市房地产开发企业来讲,在符合条件的情况下,可以通过发行可转债的形式融资,该种融资具有股权和债权融资的双重性质。 二、股权融资 股权融资是指开发企业新发行股权换取新股东的资本金投入,可以将其分为上市公司的股权融资和非上市公司的股权融资。 非上市公司通过股权方式融资相对容易,问题在于:在公司业绩或前景不好的情况下,新股东不愿意出资,而在业绩或前景好的情况下原股东又不愿意将公司的收益与别人分享;而且公司治理制度的不完善,导致股东普遍希望对公司有控股权,新股东如不能对公司有一定的控制力则一般不会轻易投入资金。 公司上市融资则可将融资渠道社会化,在整个社会的范围内募集资本,但房地产企业取得上市资格较艰难,但上市会带来诸多好处,不仅可以提高企业知名度,而且融资获得的资金几乎没有使用成本,没有还本付息的压力。 三、合作开发 开发企业如果具有土地或其它资源,但资金实力不够,可以通过合作开发的形式,引进有资金实力的合作伙伴共同对开发项目进行开发,双方共享开发的收益,共担风险。但进行合作开发之前,应对合作方、合作项目的情况有充分的了解,并根据具体情形确定合作开发模式,以达到规避风险的目的。建议在合作之初,及时聘请律师作为项目顾问,由律师进行尽职调查、方案分析等专业服务,对切实保护自己的合法权益很有帮助。 四、房地产信托 房地产信托,是指委托人出于对受托人的信任,将财产委托给受托人,由受托人以自己的名义,为委托人的利益,将财产投资于房地产。 自121号文件出台后,房地产信托出现了所谓的井喷现象,单是去年第四季度就发行了37个房地产信托基金,看好该种融资形式的开发企业很多。但实际上该种融资形式可能对开发企业是好形式,但对投资者还是有不小的风险,就算是第三人为信托提供充分担保,起码也存在回报过低的风险。 当前出现房地产信托热,主要是因为银行信贷收紧而开发企业又缺乏其他融资渠道情况下的无奈之举,其实国内当前的房地产信托只是一种过渡性安排,无论如何不会成为融资的主要途径。 五、典当 典当,指房地产开发企业将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行,交付一定比例费用,取得当金,并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。 一般来说,典当行提供的当金数额较小,典当期限较短,利息加上综合费相对银行的贷款利息显得较高,而典物的估价一般都严重偏低,如有别的融资途径,开发企业不会通过此种途径融资。 六、承建企业垫资 由于中国巨大劳动力供应量的存在,施工企业长期处于买方市场,承建企业为获得工程合同往往会有一定的垫资承诺,开发企业可以在一定的时间内少付、甚至不付工程费用,垫资实际上起到了为开发企业融资的作用。 承建企业垫资在一定程度上减轻了开发企业的资金压力,但加重了承建企业的资金负担,直接导致的后果就是承建企业可能拖欠材料厂商的材料款、设备款,甚至是建筑工人的工资,产生严重的社会问题。故,该方式不宜提倡。 七、按揭贷款 从法律关系来说,商业银行对个人的商业住房贷款是银行对个人的融资,但从效果上来看,其实际上也是对开发企业的间接融资。按揭贷款,尤其是在商品房预售阶段的按揭贷款,对开发企业项目的完工有着非常重要的作用,特别是对自有资金不足的开发企业。自从121号文件出台以来,由于银行对个人按揭贷款的要求条件提高(诸如住宅需封顶、商业写字楼需竣工等),导致按揭贷款数额减少(相对),已经造成大面积的中小开发企业资金链条断裂,可见该融资手段对开发企业的重要性。 在国内,由于信用体系的缺陷以及局部房地产过热,如果经济不景气或房地产价格出现严重下挫,过度的银行按揭贷款将会干扰贷款银行与购房人,在开发企业普遍为个人贷款提供阶段性担保的情况下,在担保责任没有解除前也会干扰开发企业。 如贷款人未能及时偿还银行贷款,则开发企业会根据担保合同的规定承担一定的担保责任,对此,开发企业应予以重视! 八、其他手段 现实中也存在一些其他的融资手段,比如开发企业和他人订立房屋买卖合同,约定在一定时间后他人可要求开发企业回购房屋,开发企业除了返还房款外,尚支付给他人一定的固定回报,从本质上来说,该种做法实际上是一种变相借贷,是一种违规行为。 还有开发企业采取职工集资的方式筹措资金,由开发企业支付高额的利息,在进行该项操纵时一定要予以注意区分罪与非罪的界限,否则将导致刑事处罚。 房地产行业所需要资金数额巨大,采取单一的融资手段未必能达到最佳的效果,开发企业应该根据自己的特点选择最有利的融资方法组合。
自筹资金 自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道,一般是股东追加股本金或提供股东借款的方式加以解决。但当房地产价值的升高,投资规模的增大,资金周期的延长,房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。 预售资金 房地产预售也是当前市场上比较流行的一种融资方式。在房地产区位、环境等条件较好的情况下,预售可以筹集到必要的建设资金。 商业银行贷款 商业银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道,至少70%以上的房地产开发资金来自商业银行。 企业合作融资 房地产公司合作融资,包括外资合作和内资合作。外资合作一般是成立合资或合作公司。利用较好的国外先进管理技术和经验,进行优势互补。通过合资合作可以共同把房地产企业做大做强。合作融资是我国房地产企业目前最为可行的融资方式之一。 信托融资 信托融资即信托公司对于比较好的有赢利前景的房地产投资项目提供信托贷款或直接参与信托投资的融资方式。相对银行贷款而言。房地产信托的融资方式可以降低整体融资成本,节约财务费用,而且期限弹性较大,在不提高资产负债率的情况下可以优化公司结构。在供给方法上可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金支持。信托独具制度优势,并具有较强的灵活性,在银行贷款困难时,是比较好的选择之一。 债券融资 房地产债券是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发行企业债券比较困难。 房地产证券融资 房地产证券化是房地产市场发展的方向,可以促使房地产经营的专业化、资源的合理化。是房地产企业融资的最佳途径。最常见的形式是上市。通过上市可以迅速筹集巨额资金并作为注册资本永久使用,没有还款期限,同时还可以扩大规模,化解风险。降低融资成本。投资者亦可分享房地产经营利润,使房地产企业主体从国有制走向股份制,有利于改善企业资本结构。中小型房地产企业可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合,扩大企业规模,实现规模效益,达到上市融资的目的。 房地产私募股权投资基金 房地产私募股权投资是房地产市场发展到一定程度的产物。目前,在我国已经初见端倪,是一种向特定对象发行私募股权基金募集资金,然后以股权方式投资于房地产项目或企业的一种投融资方式,属于一种专业基金管理公司专业化募集资金、投资管理的一种融资方式。一般分为资金募集、投资、基金投资管理、基金退出四个工作阶段。是当前市场上逐渐兴起的一种融资方式。