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内容摘要：随着房地产业的迅猛发展，房地产的价格问题越来越引起人们的关注，影响我国房地产发展的最主要的三个方面是土地、房地产金融市场、交易费用，因此我们要做好这三个方面的制度安排与制度建设。 关键词：房地产价格 土地 房地产金融市场 交易费用 制度安排与建设 房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。房地产价格的形成十分复杂，要受自然、经济、社会、区域、个体等多方面的影响，据测算，在房地产价格构成中，各种费用所占比例大致为：土地约为20％；建安工程约为35％；“大市政”配套约占15％；各种税费约占10%-15％；开发企业的利润约占15％-20％。 本文试图从土地、房地产金融市场、交易费用三个方面来分析我国的房地产价格，寻求新的制度安排。 与土地问题相关的制度安排与制度建设 土地是房地产开发的核心要素，我国土地资源缺乏且供给弹性小，人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。我国的土地所有制属于全民所有制，建设用地原则上要使用国有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产，这种产权形式暴露了以下几个方面的制度缺陷： 在现行的制度条件下，土地的所有权是不能转让和买卖的，但使用权可以买卖，这实际上是土地的出租行为。现行的是土地“批租”形式，即把多年的土地使用权捆绑在一起一次批给使用者。由于时间跨度很大，开发商们可以将这种介于“租”与“售”之间得来的土地进行抵押贷款，并将多年的土地租金一次加入房屋售价之中进行转嫁，这是一种产权的错位与侵犯； 目前土地转让的市场化程度很低。协议出让土地不仅所占的比例过大而且在定价上随意性较大；同时一级市场上缺乏透明度，用地问题上没有形成公开、公平、公正的竞争机制；基准地价的确定也不尽科学合理，难与现实发展同步； 房地产投资对地方GDP增长的贡献率较高，常被一些不负责任的地方官拿来当作政绩工程、形象工程做。在这种“经营城市”的浪潮中，利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人寻租的手段，地方政府自然不会是最后的买单者。 在现实面前，要求我们要做好以下几个方面的工作：设计一种合理的房地分离的计价与征收方法，即购房者逐年向政府缴纳地租，不再与开发商发生关系，改变土地“批租”的局面；严格控制土地市场，加速推进土地的招标和拍卖制度，堵住土地交易的“黑洞”；建立科学的基准地价确定公布制度，做到及时动态更新；政府要做好并认真执行土地供应和使用计划，规划问题不可一事一议；通过税收手段提高土地炒作成本，对闲置土地长期不开发的，予以收回；建立土地储备制度以便政府可以根据土地市场行情适时收购或者供应土地。今后中国将实行的是最严格的耕地保护制度。 与房地产金融市场问题相关的制度安排与制度建设 房地产业是一个资金密集型产业，如果它是一辆战车的话，金融就是它的发动机。从近年信贷超常增长来看，房地产信贷的增长可以说是到了疯狂之地步。房地产之所以能够不断获得金融支持与房地产业具有很强的回弹效应有关，同时房地产开发投资的回报率相对于其他行业高些。银行也把住房贷款当成是新的业务增长点，但现实中存在着严重的信息不对称，银行低估了风险，大量而又广泛的投资于房地产，开发商们开始盲目乐观大肆借贷，非理性的预期造成了非理性的繁荣，这样房地产价格的泡沫才会产生，并且随时可能破裂。 我们的房地产金融市场存在着发育程度低，金融品种单一，住房抵押贷款二级市场尚未大量发展，运行管理机制、风险分散机制、监督约束与保障体系不健全、不完善等等问题，其中融资渠道单一是最严重的问题。合理的制度建设也应该围绕其展开，房地产融资多元化势在必行。 在新的融资渠道中，最好的选择是通过资本市场直接融资。对于房地产企业来说，通过资本市场运作可缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。大力发展房地产信托。从信托产品总体来看，呈现出地方政府基础设施建设、房地产业融资和证券投资三分天下的格局。为房地产基金做好安排。因为2003年的121号文件，作为房地产重要融资渠道的地产基金不得不由幕后走向前台，它为房地产企业无疑提供了新的融资渠道，而且对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。 房地产金融市场的制度建设任重而道远。要完善旧的信贷制度，严控信贷准入，加强审查管理，健全信用、抵押、保险等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓宽融资渠道，把金融创新与我国的国情实际相结合，促进房地产金融市场健康、快速的发展。只有这样，才能有效的防范房地产价格泡沫的产生与破裂。 与交易费用问题相关的制度安排与制度建设 房地产市场是个复杂的市场，其参与者包括买卖双方、建筑施工单位、政府、监理评估等中介机构、媒体等等，他们所提供的服务都是市场交易顺利进行的条件，这些服务的费用可以看成是交易费用的一部分。建立合理的控制交易费用的制度平台应考虑以下几个方面： 合理的税费安排 在房地产开发中，人们对城市基础设施配套费以及公用设施配套费的征收异议颇多。早有学者提出对城市基础设施配套费不应向开发商一次征收，而直接向业主逐年征收；供水、电、煤气等设施的建设费在其产品价格被理顺后应该自动退出历史舞台；对于一些具有明显摊派性质的收费如人防建设费、教育费附加等，它们属于全民受益的范围，那么也就不应该仅仅由开发企业来缴纳。 项目审批中的交易费用 房地产业在许多权力部门的眼里仍是一块“肥肉”，谁都想沾点“油水”，而且项目审批环节过多也是我们计划经济体制留下的后遗症之一。开发企业来回奔波于公章部门，不仅降低了效率，而且增加了很多“跑路钱”，这些交易费用也计入了房地产价格之中。 招投标中的交易费用 在管理混乱的建筑市场上“黑白合同”已经成了公开的秘密了。所谓“黑合同”，就是建设单位在工程招投标过程中，除了公开签订的合同（“白合同”）外，又私下与中标单位签订合同，强迫中标单位垫资带资承包、压低工程款等。另外工程层层转包、建筑“掮客”混水摸鱼等问题也很严重，同时招投标过程也是滋生腐败的温床。 工程造价管理中的交易费用 做为房地产市场重要组成部分的监理、咨询以及评估部门在工程造价的形成中起到了至关重要的作用。但我们的造价管理存在着很多的漏洞。概预算以及决算审计人员素质参差不齐，监理制度艰涩运行，这样的决算价格难免和工程的实际造价有出入。事实上，我们在开发建设工程中只重视了施工质量的监理却忽视了造价监理工作。设计可行的造价编制审核程序与科学的全面的监理制度，完善激励机制与监督机制，只有这样才能保证工程造价的公平合理，建筑市场的健康规范。 与媒体有关的交易费用 媒体是提供房地产交易信息的主要工具。疯狂的房地产广告说到底是开发商在为业主们烧钱，而媒体们更热衷于概念炒作，从“奥运”概念到“世博”概念，从“亲水景观”概念到“别墅豪宅”概念，每一轮炒作都拉动房价上扬。当然其中有合理的概念促销，但是，我们更需要的是真实可信的房产交易信息。在巨额广告费的诱惑之下，某些媒体不惜出卖版面，大肆吹嘘，最终，昂贵的交易费用换来了虚假的繁荣，这对房地产的危害是致命的。因此需要一种制度安排来保护业主的利益，更是在保护房地产的未来。 我们要理性的看待房地产市场中出现的各种问题，当前中国房地产市场出现了住宅市场化进程加速和制度建设滞后的矛盾，这更加要求我们保持制度安排的科学、合理、适用、可行。只有这样才能防范和解决房地产市场中出现的许多问题，特别是价格问题，也只有这样中国房地产才会走向辉煌！ 参考资料： 谢经荣等，地产泡沫与金融危机[M]，经济管理出版社，2002 刘福垣，房地产泡沫产生的根源在于流通体制[J]，城乡建设，2003(4) 卲谦谦、王洪，日本房地产泡沫的成因分析及对我国的经验借鉴[J]，中国房地产金融，2003(5) 张锐，房地产业缘何这般热[J]，中国经济信息，2003(6) 
[摘要] 专业化房地产企业的经营管理特点要求重视业绩并关注员工工作态度和能力的考核，针对该特点，指出其员工绩效考评中存在的问题，构建切实有效的房地产企业员工绩效考评。 [关键词] 房地产企业经营特点员工绩效考评 绩效考评指针对企业员工所承担的工作，应用各种科学的定性和定量的方法，对员工行为的实际效果及其对企业的贡献或价值进行考核和评价。房地产企业经营管理特点和人员素质等决定现有的绩效考评远不能满足发展需要。在国家宏观调控政策下，我国的房地产市场正处于激励竞争之中，开展有效的绩效管理实践，激发员工的工作热情，增强公司的核心竞争力，是面临的重要挑战。 一、房地产企业的经营管理特点 房地产企业包括生产过程和流通过程的经营管理，特点有开发经营难度大:投入资金多，土地垄断程度高，进入门槛高;施工周期长;销售周期长，资金周转慢，投资回收期长；风险大:不确定因素多，流动性差；政策性强，政策风险大。依据业务种类、专业化程度、以及规模、发展战略，房地产企业可以分成战略多元型、战略专业型和专业项目型三类。战略多元型着眼于长远发展的战略， 重视工作分析与设计、员工的培训、薪酬制度、福利保障制度方面；战略专业型企业立足稳中求发展的战略， 重视每一项工作任务；专业项目型着眼于短期项目盈利， 重视薪酬制度、绩效考核等，但对员工的个人发展规划、福利制度等认识程度不够。 二、房地产企业员工绩效考评存在的问题 以房地产开发为主，集建筑施工、物业管理、实业投资为一体的集团性房地产企业，其员工绩效考评存在以下问题： 绩效考评关注短期利益与财务指标。大部分房地产企业只关注项目销售情况和资金回笼状况以降低企业风险。企业在设置战略目标与绩效指标时，更偏向于采用短期的财务性指标，而忽略长期的非财务性指标。 不同岗位的员工考核无差异化。房地产企业的业务涉及房地产开发和销售、建筑施工、物业管理等。人力资源管理对象包括各种层次的管理人员、技术人员、制造过程的生产人员、流通过程的营销人员、客户服务人员等不同工作性质的员工，其素质参差不齐，工作差异大，目标各异。但房地产企业发展太快，人力资源管理的水平未能配合企业的发展，岗位设置随意性大，无明确岗位职责，更谈不上依据岗位职责与员工素质进行绩效考核。 绩效反馈机制缺失，薪酬激励制度与绩效结果相关度低。缺乏沟通导致员工对考核内容和程度不了解，考核后缺乏有效反馈导致员工不知道考核的结果如何，绩效信息交流存在严重不对称导致绩效考核工作成效不高。企业对绩效考核结果的利用甚至走向极端:根本不用，造成宝贵的绩效资源浪费；或者滥用考核资源，凭借考核结果对员工进行威慑、严厉惩罚，而不是激励、引导、帮助和鼓励员工改进绩效。 研究表明房地产企业优秀员工的流失与其员工满意度低以及缺乏合理的利益驱动机制相关。房地产企业管理制度不健全，对员工的考核等制度都是一种形式，考核结果没有充分与薪酬体系相挂钩，未能产生应有的激励效果。当利益驱动机制没有与员工的期望相符时，便容易引起员工的流失，增加公司的人力成本。 三、房地产企业员工绩效考核对策 岗位分层分类。对涉及不同素质与技能的员工，根据被考核者工作特点和性质的不同，把这些岗位分为高层管理序列、中层管理序列、业务序列、技术序列和支持序列等类别。业务序列指随公司开发或建设项目存在而存在、随项目结束而取消的岗位。技术系列指工作需要一定专业技术水平、能够独当一面的岗位。支持序列指辅助性或为业务、技术序列岗位提供服务的岗位。 依据BSC设置KPI，关注长期指标与员工能力。设计基于业绩、能力及岗位重要性的考核指标。不同岗位序列的考核内容都分KPI指标，态度指标和能力指标，它们所占比重依其岗位序列各异。 (1)KPI指标。按照平衡计分卡的设置思想，从财务指标、客户指标、内部运营指标，以及学习与成长指标确定公司的战略目标。其次找出公司战略目标的关键驱动因素，并制定公司的年度工作目标。再按照MBO的思想把公司的各个战略目标进行分解，落实成为部门目标，从中提炼出部门的KPI（关键业绩指标）。最后，通过部门主管与岗位任职者沟通商定，落实不同岗位的关键业绩指标，半年考核一次。 (2)态度指标。工作态度是被考核者对待本职工作的态度、作风以及努力程度。主要包括敬业、责任感、积极主动、团队合作等主观评价项目。此项目由上级根据员工的日常工作绩效每半年考核一次。 (3)能力指标。主要考核员工在岗位实际工作中应具备的能力，根据被考核者表现出来的工作能力，参照能力考核标准，对被考核者所担当的职责与其能力匹配程度做出评定，每年考核一次。
