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九、房地产营销组合在企业选择了目标市场以后它的任务就是利用营销组合策略配合往后的销售工作。美国哈佛大学教授鲍敦于1964年提出了营销组合的概念。房地产营销组合是指房地产企业可以控制的各种营销手段的综合运用。包括：产品策略、定价策略、销售渠道策略、促销策略。房地产市场营销组合要有以下特点：1、可控性营销组合是要企业能够控制的因素，如果房地产企业不能主动控制这些因素就无营销组合可言。但是可控性并不意味着企业可以随意地进行营销组合，因为一方面市场需求对房地产企业营销活动起着决定性作用，另一方面营销活动受到市场需求和环境变化的影响和制约，它们都是企业不可控制的。2、复合性营销组合是多种因素的综合运用，各种因素又相互影响，而且，并不是每一种策略对每一个公司都合适，有的公司只能是由其中的一种或两种。但是有的公司能够综合运用几种。但是这几种策略的运用在不同的公司所占的权重也是不同的。3、动态性营销组合要因时因势而改变，既是企业的策略制定的再科学，但是随着环境的改变往往发生人所不能预料的事情，所以我们在运用营销组合策略的时候要经常性的检查环境的变化，及时反馈到营销部门以便对营销组合策略进行及时地调整。4、整合性房地产企业以消费者为核心进行营销活动，各种营销策略必须在营销目标的指导下组合成统一的整体，相互协调相互配合。市场营销组合在市场营销活动中居重要地位，具有十分积极的作用：1、市场营销组合是企业市场营销的基本活动。市场营销组合是实现市场营销目标的最佳途径。2、市场营销组合是制定企业市场营销战略的基矗企业营销战略对企业发展具有十分重要的意义，它是企业为实现长期营销目标而设计的行动规划，主要有营销目标和营销组和诸因素组成。通常企业根据其发展战略制定营销目标，在营销目标下确定营销组合。3、市场营销组合是赢得竞争的有力武器。营销组合是市场竞争策略的重要内容，成功的市场竞争策略是企业在顾客分析、竞争者分析、企业资源分析的基础上，确定企业的竞争策略，依据竞争策略制定相应的营销组合，使企业提供的产品和服务比竞争对手更适合消费者需要，赢得市场竞争的胜利。4、市场营销组合是协调企业内部力量的纽带。市场营销组合就是整体营销，它不仅要求有组合诸因素的协调配合，还要求企业各部门要以顾客为中心，协调行动，共同为满足顾客的需要而努力。十、房地产营销管理房地产营销管理的本质是围绕营销战略制定营销计划，在营销计划地指导下进行资源的优化利用，对反馈的问题进行分析改正，使其始终朝着既定的目标发展。房地产的营销管理主要有几方面的内容：房地产营销战略管理、房地产营销计划的制定与执行、房地产营销组织的规划与管理和房地产营销控制。普遍上房地产商只注重营销技巧的运用与管理，这里包括售楼处的布置、样板房的设计、促销手段的计划与使用、营销计划的制定、执行、检查、修正。 
公众供应者供应者供应者[①]房地产企业微观环境因素图在各种影响因素间将会相互影响，但是，并不需要死盯住每一个影响因素，我们在应对环境的影响时，最主要的是关注变化的影响因素所带来的影响。二、房地产市场调研和预测房地产市场信息是指在一定时间和条件下，反映房地产市场及其发展变化规律的状况的知识、消息、情报和资料的总称。房地产市场信息具体包括了房地产市场供求信息、房地产市场行情信息、房地产市场营销环境信息、房地产市场交易信息、房地产市场反馈信息等主要内容。房地产市场信息的特征：1、房地产市场信息具有社会性2、房地产市场信息具有多渠道、多层次性3、房地产市场信息具有灵敏性、时效性、流动性房地产市场管理者和房地产开发商对信息的利用程度和利用的方式是不一样的，政府角色可能更注重于房地产市场供求信息、房地产市场行情信息、房地产市场交易信息，但是作为企业，它将会更加看重房地产市场供求信息、房地产市场行情信息、房地产市场营销环境信息、房地产市场反馈信息。因为，企业是为了要盈利的，它所需要的信息要能够提供更多的竞争信息和顾客需求信息，但是政府作为房地产市场的宏观调控者就需要了解社会发展情况，以便做出指导性的决策 三、购买者行为分析现代营销理念的核心常常从调查、了解和分析顾客的需求及其购买行为为起点，进而制定营销战略与策略。因为产品市场实际上就是一群有着相似需求的顾客，房地产企业与获取满意的市场份额和市场销售额，首先必须让顾客接受其产品，而顾客的购买行为又是以其需求为基础的。人的行为是受人的思想、情绪、感情、能力和行为动机等心理活动支配的，房地产购买者的行为受其心理活动支配，心理活动是如何起作用的呢？心理学家们有各种观点，按照“刺激――反应”学派的观点，人们行为的动机是一种内在心理活动过程，看不见，摸不着，像是一只“黑箱”是一个捉摸不透呢神秘过程。外部的刺激，通过黑箱（即心理活动过程）产生反应因其行为，只有通过对行为的研究，才能了解心理活动过程。这里所研究的是购买者对营销刺激和其他刺激的反应。进行购买这行为分析将能够有效地分辨顾客的购买动机和达到最终的购买行为。 确认需要收集信息评估选择购买决定购后行为[③]研究人们的购买行动有利于了解潜在的购买对象所处的心理阶段，从而对购买者进行选择性的宣传，下图是购买行为的决策过程：四、房地产市场细分化和目标市场选择市场细分化是本世纪50年代中期美国学者温德尔?史密斯提出的一个新的概念。所谓房地产市场细分化是指根据房地产消费者之间需求与欲望的差异，把整个房地产市场划分为若干个具有大致相同的需求与欲望的消费者群，每一个消费者群成为一个房地产细分市常房地产市场细分化作为一种观念，是对现代房地产市场营销观念在认识上的一种深化。他的出现是房地产市场营销管理研究中继“消费者需求为中心观念”之后又一次革命，使房地产市场营销更趋完善和成熟。房地产市场细分化承认顾客对商品需求差异的客观存在认为房地产市场不仅依靠结构层次、流通领域及其他标志做粗泛的划分，以便从宏观角度为企业提供市场营销举措的科学依据。房地产市场细分化的意义：1、市场细分化有利于房地产企业发现市场机会，选择最有效的目标市常2、市场细分化有利于房地产企业采取针对性的营销策略。3、市场细分化有利于集中企业资源，提高经济效益。但是，细分市场应该根据公司的资源进行，不能盲目的进行细化。在一个大的企业，进行细化是由其必要性的，但是在一个小的公司，其战略应该定位在一个市场上，而不是把市场分得很细，这样不利于集中资源。所以，在考虑目标市场细化时，我们应该考虑以下因素：1、企业的资源和能力2、产品的供求状况3、市场的同质性4、产品在生命周期中所处的阶段5、竞争对手的目标策略最终我们才能进行目标市场的定位，目标市场是企业最终要进入的市场，需要企业把它所有的资源投入到这一市场领域，但是通常我们要注意市场定位要服从于品牌战略。五、房地产产品战略房地产企业营销的首要目标就是要保证自己开发的房地产产品能够进入目标市场，受到消费者和用户的欢迎。使用产品战略就是为了最大的占尽市场份额，但是房地产产品除了实物产品外，其售货服务也是很重要的，这种售后服务就是物业管理。但是产品又分为三个层次：核心产品、有形产品、延伸产品。房地产中发展商所能提供的物业管理属于延伸产品的范围。但是，这种延伸产品又有可能不受到企业的支配，在我国物业管理的发展还处于初级阶段。虽然我国知名的房地产商能够提供最优良的物业服务，但是，最优良的物业服务不一定是适合中国的，只有居民能够支付得起的情况下才能够成为我国房地产发展商的追求目标。我国现在处在一个以产品开发为理念的时期，各种房地产的开发都围绕房地产项目展开宣传。但是营销理念已经发展到以消费者为中心，在没有对顾客的需求进行大范围的调查是不能开发出适销对路的产品的。我国的房地产开发从开始的突出产品功能转向了以环境为买点的市场营销理念。这标志着我国的房地产营销从产品观念向社会营销的转变。但是，我国的房地产营销在很多地方都还停留在产品观念。六、房地产定价策略房地产定价策略是房地产营销活动中极为重要的一部分，它与其他营销策略组和共同作用于营销目标。价格的合理与否直接关系到房地产企业的产品能否为消费者接受，市场占有率的高低和企业利润的多少，它是企业的主要竞争手段，使整个营销组合中最关键最活跃的因素。在对房地产产品定价中，可以对项目的整体收益警醒定价，也可以对某一产品进行具体分析定价。
企业诚信营销初探【摘 要】 本文探讨了企业开展诚信营销的必要性，并从找出我国企业诚信营销方面存在的问题与提出解决问题的方法等方面对诚信营销实施进行了专门研究。【关键词】 诚信;诚信营销;策略 一、我国企业诚信营销发展的必然性1、诚信营销是社会进步的必然要求随着社会的进步，人们的道德水准也不断提高，目前人们普遍认识到，市场营销道德的最根本的准则应是维护和增进全社会和人民的长远利益。而要做到这一点，贯彻诚信营销又是核心环节。为了最大限度满足消费者的需要和社会长远利益的需要，也为了企业自身的生存和发展，企业实施诚信营销是时代进步的必然要求。2、诚信营销是企业实施可持续发展战略的必然约束企业要实现可持续发展，实施诚信营销是其中十分有效的途径。通过实施诚信营销，迫使企业时刻从消费者身心健康出发，尽最大限度重视消费者的健康，同时力求减少和避免环境污染，充分注意自然生态平衡，保护和节约自然资源，维护人类社会的长远利益。由此可见，实施可持续发展战略迫使企业必须实施诚信营销。3、诚信营销是市场竞争规范化的必然结果由于生产力的飞速发展，生产效率的快速提高，市场出现了买方市场，因而市场竞争异常激烈。在这样激烈的竞争中，尤其是我国处于建立社会主义市场经济初期，法制建设还不甚完善的条件下，各个企业为了求生存争发展，在市场上争占一席之地，在营销中纷纷使出浑身解数，甚至采用了如请客、送礼、回扣、贿赂、搭售、窃取商业情报、蓄意贬低竞争对手的广告宣传等不正当竞争手法。4、诚信营销是企业占领市场的有力武器任何一个企业都可能把市场占有率最大化作为自己的营销目标之一。然而，企业如何提高自己的市场占有率呢?不同的企业有不同的招数。在当前市场竞争异常激烈的情况下，消费者有更多的选择余地，随着消费者越来越理性、成熟，加上家庭收入和消费水平的不断提高，优选信誉好、讲诚信的经营者必将成为一种趋势。二、我国企业诚信营销中存在的一些问题及其原因分析1、我国企业诚信营销存在的一些问题(1)企业没有树立符合市场经济要求的诚信观。一部分企业见利忘义，急于致富，不受商业伦理道德的约束，抛弃了诚信经商的传统，不择手段地追求利润，致使商业行为中出现了种种损害消费者利益的欺诈行为。(2)产权不明晰。产权不明晰，企业无需对自己的行为承担责任，其行为必然短期化，自然也就不再重视诚信。(3)信息不对称。在拥有信息方面，消费者是弱势群体，而企业可以利用这方面的优势从事损害消费者利益的活动。(4)政策多变，地方保护主义严重。一些相关政府部门，尤其是一些地方政府出于地方保护的需要，直接以行政手段干预企业的行为，公开袒护本地企业的失信行为，助长了企业失信。(5)法律环境不完善。目前我国法律环境的现状是:对不讲信誉的企业监督和处罚力度小，有法不依，执法不严，客观上纵容了企业的失信行为。2、我国企业诚信营销缺乏的原因分析随着市场经济的发展，诚信问题越来越为人们所重视，且现实的经济生活中有些企业存在着大量的诚信问题。我国企业诚信营销缺乏的原因主要有以下几点:(1)市场经济发展还不成熟:市场经济以物质利益作为人们行为的驱动机制，是趋利经济，容易滋生欺诈经营。利大大干，利小小干，无利不干，是市场经济趋利性的本质表现。因此，市场经济有其积极的一面，也有其消极的一面。(2)道德容易失控:道德是行为规范的总和。企业为社会提供的是产品，产品的品质和数量与人民身心健康休戚相关。为社会提供更多更好的产品，必然要求组织成员树立以人为本的观念，将外在的道德原则内化为自己的道德品质和自我需求。(3)企业对短期利益追求过火:事实证明，巨额广告投入确实能带来“惊天动地”的效果。然而任何成功的品牌都要有较高的知名度和忠诚度来支撑。企业短期的大力宣传只是提升了品牌的知名度，而没有提升品牌的忠诚度，品牌的忠诚度需要历史的沉淀，它是长时间的结晶、长过程的升华。(4)信息不对称造成企业失信:在信息不对称的条件下，单个经营企业坚持诚信可以看作是一种风险。也就是说，在信息不对称的有限博弈中，任何一方都没有诚信的动力。骗一把就跑是信息不对称有限博弈状态下常见的现象。只有信息通畅、重复博弈才能建立起诚信营销的机制。三、实施诚信营销的策略1、政府应采取的策略诚信营销的环境建设要从道德基础和制度建设保障两个方面着手解决。具体如下:(1)树立企业的诚信意识。诚信可以为企业赢得更多的合作者，创造更多的商机和经济效益。只有以消费者的利益为中心，企业才能诚实守信，不做欺骗消费者的不乏行为。(2)明晰产权制度。产权制度的基本功能就是提供一个稳定的预期和重复博弈的规则，所以产权制度是建立诚信的基础和保障。(3)建立信用和信息传输系统。要改变目前企业诚信环境差的局面，就要建立通畅的信用和信息传输系统。通过公开诚信信息，使不讲诚信的企业失去市场，最终被淘汰出局。(4)规范政府行为，打击地方保护主义。要使企业对未来形成稳定的预期，就要加快政府职能的转变，实行政企分开，避免政府介入直接交易行为。(5)完善法律法规，加大惩罚力度。当企业不讲诚信损害到消费者权益时，消费者可以用法律讨回权益，让不讲诚信的企业付出代价。2、企业应采取的策略(1)产品诚信。从产品的广义角度看，产品包括有形的实体和无形的服务，产品的质量是企业的生命，因此要求产品的性能、寿命、安全等指数都符合国家技术标准或行业标准。(2)价格诚信。价格是企业赢得市场的有效武器，也是一把双刃剑，运用得好，可以促进企业的发展，运用得不好，使企业迅速陷入困境。在市场竞争激烈的时代，不少企业利用各种虚假的优惠价、折扣价、处理价、甩卖价、出口转内销价欺骗消费者。(3)分销诚信。企业具备了知名度、美誉度和忠诚度，也就打开了产品的销路，但要实现正常的销售还离不了渠道管理的畅通，因此企业不仅要与消费者搞好关系，还要与分销商建立长期良好的合作关系。产品在流转过程中，生产企业要与流通企业(经销商)建立长期良好的伙伴合作关系，这种关系的建立需要诚信来维持。(4)促销诚信。改革开放以来，随着市场经济的发展，企业的促销—55—企业诚信营销初探经营管理《新西部》02期活动十分活跃。但是，一些企业的促销活动也存在一些不规范的行为，主要集中在五个方面:一是不实宣传;二是价格欺诈;三是限制消费者合法权益;四是缺乏安全管理措施;五是违反商业道德，操作有违社会善良风俗的促销活动。3、员工诚信员工诚信是指企业的员工，包括企业的高层，都要按照诚信的要求做事，参与到企业的诚信建设中来。企业领导和全体员工都要不断学习，牢固树立诚信的思想，并把诚信思想化为具体的行为:一是要提供诚信产品和服务，对企业不符合诚信的行为进行坚决的抵制，并积极进行上报，不生产、销售劣质产品，不污染环境，不提供虚假证明等。二是对于本企业的产品、服务等都要亲自购买、亲自使用，特别是企业的管理层，要先将自己塑造成企业的忠诚客户。4、加强营销道德建设，构建营销诚信文化诚实守信是中国传统文化的重要内容之一，要求人们诚善于心，言行一致。孔子曾指出“与朋友交，言则有信”、“信则人任焉”。在当代中国背景下，诚信是一种特别稀缺的资源，能够提升企业的竞争力，树立良好的企业形象，有效地吸引顾客。因此，企业在营销过程中，应该加强职业操守的修炼，忠于职守，诚信待人，诚信服务，建立一种诚信理念，构建企业营销诚信文化。然而诚信文化建设是一个系统工程，不是一朝一夕就能建成的，需要假以时日，长年累月地坚持下去，以人为本，视诚信重于泰山，对人民负责，对国家负责。在营销诚信文化建设中，要特别重视企业一把手的诚信及诚信意识的培养，树立诚信经营的观念。四、结论任何企业不重视诚信营销，就不会有持久的原动力。而一个企业若不造成自己的诚信优势，则不能形成持久的竞争力。在此同时，由于社会的进步，企业生存和发展的要求，以及过剩经济的来临与市场竞争的加剧，加之消费者自我保护意识的加强，企业经营者树立诚信营销理念和制定与其相适应的相关政策，并以此来指导企业的生产经营活动就成为一种必然趋势。【参考文献】[1] 林祖华市场营销十大新趋势[J]商业时代(理论版)，12-[2] 陈向军论企业诚信营销[J]商业时代，22-[3] 刘卫东诚信是企业发展的根基[J]时代汽车，1-[4] 郝渊晓转轨期我国营销环境与企业诚信营销[N]西安邮电学院学报，18-[5] 刘金锋论诚信营销产生的必然性[J]商业时代， 7-[6] 尚爱英浅谈诚信与企业发展的关系[J]沿海企业与科技，15-[7] 刘辉培植企业诚信文化探索[N]河北经贸大学学报，28-希望对你有用处@
