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相关行业报告显示2009年，在适度宽松的货币政策和积极的财政政策的大环境下，我国国民经济运行总体企稳向好，我国金融市场也继续保持了健康平稳的发展态势，有力地支持了国民经济建设，同时自身也在扩大市场规模、优化市场结构、市场创新和制度建设等多方面平稳快速发展。 金融市场的发展规模快速增长 在发行市场上，2009年1～11月，我国债券市场发行量较上年同期大幅增长了6%，股票市场ipo重启及创业板正式运行后，在6～11月，境内企业通过ipo共融资2亿元，较2008年全年的ipo融资额增长了21%。在交易市场中，在2008年快速扩张的基础上，2009年金融市场的规模继续全面大幅扩大。1～11月份累计成交08亿元(含同业拆借市场、债券市场、黄金市场、股票市场和期货市场)，较2008年全年的69万亿元增长了63%，达到了历史最高水平。其中，股票市场交易的增长速度最快，交易额较2008年同期增长01倍。金融市场规模的迅速壮大和拓展，推动了金融市场在我国经济金融体系中的地位进一步提升。在金融市场规模进一步扩大的同时，各市场行情普涨。 金融市场的发展市场结构进一步优化 一是融资结构进一步优化。2009年以来，我国债券市场中的公司信用类债券发行量大幅增加，共发行各类公司信用类债券78万亿元，较2008年全年的同类债券发行量增加了78%，远高于同期债券发行总量的总增长率7%。公司信用类债券发行量大幅增长，有效地改善了我国社会融资结构，缓解了单一的银行贷款融资渠道对企业发展的制约，有利于促进民间投资增长，并在一定程度上缓解了我国债券市场发展中公司信用类债券发展滞后的问题。2009年，我国创业板正式开始运行，多层次资本市场建设取得了突破性进展，从而有助于大幅提高中小企业，特别是创新型企业的融资渠道，落实创新型国家战略的建设目标。二是市场参与者结构进一步优化。在人民银行等相关监管部门的共同努力下，汽车金融公司和金融租赁公司成为了银行间债券市场债券发行主体，基金公司的特定资产管理组合等非法人机构投资者获准进入银行间债券市场进行交易。截至2009年11月末，我国银行间债券市场参与机构数量为9122家，较年初增加了823家，其中，非银行金融机构及企业增加了748家，债券市场投资者结构进一步多样化。股票市场、黄金市场和期货市场等市场的投资结构也得到进一步优化。 金融市场的发展创新取得重要进展 2009年以来，根据国际国内经济发展中出现的新情况和新特点，我国金融市场在产品创新、机构创新等方面均取得了重大突破。债券市场上，连续推出了地方政府债券、内地港资银行赴香港发行人民币债券、中小企业集合票据等新债券产品;股票市场上，酝酿了10年的创业板成功推出，是完善我国资本市场层次与结构，拓展资本市场深度与广度的重要举措;期货市场上，螺纹钢、线材、早籼稻和聚氯乙烯等新的期货品种相继上市交易，吸引了众多避险资金运作其中，促进了期货市场交易进一步活跃;基金市场上，基金专户理财“一对多”开闸，etf联结基金、央企etf、上证社会责任etf等新的基金产品不断推出，为参与基金市场运作的投资者提供了多样化选择。机构创新方面，2009年9月21日成立了中债信用增进投资公司，对扩大中小企业融资份额，推动我国债券市场持续健康发展将发挥重要作用。11月28日，银行间市场清算所股份有限公司正式挂牌。设立专业的、独立的清算所，是人民银行认真贯彻落实中央部署、积极应对国际金融危机影响、深化金融市场改革、加强金融基础设施建设、推进上海国际金融中心建设的重大举措。 金融市场的发展制度建设稳步推进 2009年，市场监管部门采取多项措施加强市场监管，防范和处置市场风险，金融市场制度建设稳步推进。债券市场方面，人民银行相继发布了《银行间债券市场债券登记托管管理办法》、《全国银行间债券市场金融债券发行管理操作规程》等重要制度，及时根据国际国内新形势对银行间债券市场进行引导和规范;其他相关监管机构也相继发布了《关于增加保险机构债券投资品种的通告》、《全国社会保障基金理事会委托投资通知》等相关制度，对银行间债券市场参与主体的投融资活动进行引导和规范;自律部门的作用进一步发挥，中国银行(33，05，52%)间市场交易商协会相继发布了《银行间债券市场债券交易自律规则》、《银行间债券市场非金融企业债务融资工具承销人员行为守则》等制度，强化了市场自律。股票市场方面，证监会发布《首次公开发行股票并在创业板上市管理暂行办法》和《关于进一步改革和完善新股发行体制的指导意见》，加强多层次资本市场的建设及股票市场完善;财政部等四部委联合发布《境内证券市场转持部分国有股充实全国社会保障基金实施办法》，进一步规范了国有股转持。期货市场方面，国资委发布了《关于进一步加强中央企业金融衍生业务监管的通知》，进一步规范央企参与期货等衍生品业务交易的行为，证监会发布了《期货公司分类监管规定(试行)(征求意见稿)》，进一步加强了期货公司管理。基金市场方面，证监会加大基金市场规范力度，相继出台了《证券投资基金评价管理暂行办法》、《基金管理公司投资管理人员管理指导意见》、《基金经理注册登记规则》等制度。相关制度的完善有效保障了我国金融市场的平稳规范运行。 2010年金融市场的发展展望 根据中央经济工作会议的要求，2010年我国国民经济的发展主线是加快经济发展方式转变，保持经济平稳较快发展。而一个规模壮大、发达有效的金融市场能通过提供融资支持、提供资产转让平台等多种方式推进国民经济发展。展望2010年，随着我国金融市场的进一步发展成熟，我国金融市场对经济发展的支持作用将进一步增强，在加大对中小企业的资金支持力度、促进我国居民消费增长、提高金融企业防范和化解风险的能力等方面发挥更大的作用。同时，金融市场自身的发展也将在规模进一步扩大、行情整体上行、保持适度创新力度和稳步拓宽对外开放步伐等方面进入新的阶段。 金融市场对我国经济发展的支持作用将进一步显现 一是金融市场的发展将进一步加大对中小企业的资金支持。中小企业是我国国民经济和社会发展的重要力量，据测算，我国中小企业吸纳了约75%的城镇人口和农村转移劳动力就业，对gdp的贡献率超过60%，对税收的贡献率超过50%。因此，促进中小企业发展，有助于实现我国加快经济发展方式转变和保持经济平稳较快发展。而发展中小企业的关键之一是增加对中小企业的资金支持。 对中小企业进行投资具有风险较大、投资周期较长和不同类型中小企业的融资需求间差异大等特点，因此，其融资需求需要通过发展多层次资本市场来满足。随着我国中小企业信用增进公司正式成立，创业板正式运行，中小企业集合票据、中小企业集合债券、创业投资引导基金等融资工具和产权交易市场等交易平台的发展，我国金融市场将能够进一步加大对中小企业的资金支持力度，从而促进中小企业的发展。 二是金融市场的发展将进一步促进我国居民消费的增长。金融市场的发展能够增加居民的财产性收入，从而影响消费。多项实证研究表明，股票市场资产价值变动将导致同方向消费变动3%～5%。随着我国金融市场的进一步发展壮大，居民的投资意愿进一步增强，更多的消费者能够通过金融市场获得更多的财产性收入，进而提高我国消费率。 三是金融市场的发展将能够保障金融企业可用资金的稳定性。为应对全球金融危机对我国国民经济发展的不利影响，党中央、国务院决定实施适度宽松的货币政策，保证货币信贷总量满足经济发展需求，在这一政策的指引下，2009年1～11月，我国金融体系新增贷款2万亿元，高于2008年全年9万亿元的规模。 由于本轮信贷投放的主要是中长期贷款，资产的变现能力相对较弱，为保证宏观政策的稳定性与连续性，有必要增强信贷资产的可转让性，从而使金融企业的可用资金保持相对稳定。随着我国金融市场的发展，我国将建立集中的贷款转让平台，并积极推动各类机构投资者参与交易;支持各类信托类理财产品和资产支持证券等金融工具的健康快速发展，这些都将为金融机构提供更多的金融工具和交易平台，提高信贷资产的可转让性，为保持货币政策和信贷政策的平稳，从而促进经济平稳较快发展提供保障。 金融市场的发展自身的发展也将进入新的阶段 一是金融市场的规模将会进一步扩大。目前，我国国民经济发展已经企稳向好，2010年将会获得进一步的发展，这将为金融市场的发展提供更好的条件和基础，同时也对金融市场的发展提出了新的更高的要求。随着我国经济的发展，全社会的临时性资金余缺情况会增加较快。多层次资本市场的发展可为不同的投融资主体提供适合其自身特点的个性化市场平台，金融市场作为进行资金余缺管理、投融资及财富管理平台的重要性将进一步显现，进而推动金融市场向纵深发展。在过去的几年中，我国金融市场创新力度较大，随着创新的产品逐渐成熟，其交易量会以较快的速度递增，推动我国金融市场规模继续扩大。随着我国金融市场的不断发展和规范，市场结构也将进一步优化。 二是金融市场的行情将可能震荡上行。2010年，我国经济将保持平稳较快发展，财政政策和货币政策也将保持连续性和稳定性，这是我国金融市场行情整体上行的坚实基础。但由于全球主要经济体的经济增长中存在着较高的失业率等难题，其经济增长面临一定的不确定性，外围金融市场可能因此会产生一定幅度的波动，使我国金融市场产生震荡。2010年，我国国民经济发展中结构调整力度将会增大，对落后产能和过剩产能的调整也会在金融市场中有所反应，可能会使金融市场产生一定的震荡。 三是创新仍将是金融市场发展的强大动力。在2009年金融市场的发展过程中，创新对促进金融市场发展起到了重要作用。在债券市场方面，地方政府债券和中期票据等创新品种的发行量增长幅度较大，其中，中期票据的交易活跃度在各类债券中居于前列;在股票市场方面，启动创业板拓宽了股票市场覆盖面，进一步增强了股票市场投融资功能，有利于推动我国高新技术产业的发展。在期货市场方面，新期货品种不断推出进一步强化了期货市场价格发现和套期保值功能、活跃了期货市场交易。在各子市场的协调发展方面，股票市场发行制度进一步市场化改革后，股票市场ipo对货币市场利率的扰动程度明显较往年减弱。在今后的发展中，我国仍将继续以产品创新为突破口，带动市场规则体系逐步完善，促进市场参与者提高参与程度，推动金融市场的持续健康发展。 四是金融市场对外开放步伐将有所加快。加入世贸组织后，我国金融市场稳步扩大对外开放，在各个市场领域均已经或即将开放境外主体到我国金融市场的投融资业务。内地港资银行赴香港发行人民币债券，60亿元人民币国债也在香港成功发行，标志着人民币国债将走向国际市场。2010年，随着我国人民币跨境贸易结算试点的进一步发展和上海国际金融中心建设的深化，境外投资者参与我国金融市场的比例和规模、国际开发机构发行人民币债券的规模将逐步扩大，境外企业在境内发行人民币债券的步伐将会稳步推进，符合条件的境外企业发行人民币股票的工作将会适时启动，我国金融市场的其他子市场也会进一步开放 
内容摘要：随着房地产业的迅猛发展，房地产的价格问题越来越引起人们的关注，影响我国房地产发展的最主要的三个方面是土地、房地产金融市场、交易费用，因此我们要做好这三个方面的制度安排与制度建设。 关键词：房地产价格 土地 房地产金融市场 交易费用 制度安排与建设 房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。房地产价格的形成十分复杂，要受自然、经济、社会、区域、个体等多方面的影响，据测算，在房地产价格构成中，各种费用所占比例大致为：土地约为20％；建安工程约为35％；“大市政”配套约占15％；各种税费约占10%-15％；开发企业的利润约占15％-20％。 本文试图从土地、房地产金融市场、交易费用三个方面来分析我国的房地产价格，寻求新的制度安排。 与土地问题相关的制度安排与制度建设 土地是房地产开发的核心要素，我国土地资源缺乏且供给弹性小，人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。我国的土地所有制属于全民所有制，建设用地原则上要使用国有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产，这种产权形式暴露了以下几个方面的制度缺陷： 在现行的制度条件下，土地的所有权是不能转让和买卖的，但使用权可以买卖，这实际上是土地的出租行为。现行的是土地“批租”形式，即把多年的土地使用权捆绑在一起一次批给使用者。由于时间跨度很大，开发商们可以将这种介于“租”与“售”之间得来的土地进行抵押贷款，并将多年的土地租金一次加入房屋售价之中进行转嫁，这是一种产权的错位与侵犯； 目前土地转让的市场化程度很低。协议出让土地不仅所占的比例过大而且在定价上随意性较大；同时一级市场上缺乏透明度，用地问题上没有形成公开、公平、公正的竞争机制；基准地价的确定也不尽科学合理，难与现实发展同步； 房地产投资对地方GDP增长的贡献率较高，常被一些不负责任的地方官拿来当作政绩工程、形象工程做。在这种“经营城市”的浪潮中，利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人寻租的手段，地方政府自然不会是最后的买单者。 在现实面前，要求我们要做好以下几个方面的工作：设计一种合理的房地分离的计价与征收方法，即购房者逐年向政府缴纳地租，不再与开发商发生关系，改变土地“批租”的局面；严格控制土地市场，加速推进土地的招标和拍卖制度，堵住土地交易的“黑洞”；建立科学的基准地价确定公布制度，做到及时动态更新；政府要做好并认真执行土地供应和使用计划，规划问题不可一事一议；通过税收手段提高土地炒作成本，对闲置土地长期不开发的，予以收回；建立土地储备制度以便政府可以根据土地市场行情适时收购或者供应土地。今后中国将实行的是最严格的耕地保护制度。 与房地产金融市场问题相关的制度安排与制度建设 房地产业是一个资金密集型产业，如果它是一辆战车的话，金融就是它的发动机。从近年信贷超常增长来看，房地产信贷的增长可以说是到了疯狂之地步。房地产之所以能够不断获得金融支持与房地产业具有很强的回弹效应有关，同时房地产开发投资的回报率相对于其他行业高些。银行也把住房贷款当成是新的业务增长点，但现实中存在着严重的信息不对称，银行低估了风险，大量而又广泛的投资于房地产，开发商们开始盲目乐观大肆借贷，非理性的预期造成了非理性的繁荣，这样房地产价格的泡沫才会产生，并且随时可能破裂。 我们的房地产金融市场存在着发育程度低，金融品种单一，住房抵押贷款二级市场尚未大量发展，运行管理机制、风险分散机制、监督约束与保障体系不健全、不完善等等问题，其中融资渠道单一是最严重的问题。合理的制度建设也应该围绕其展开，房地产融资多元化势在必行。 在新的融资渠道中，最好的选择是通过资本市场直接融资。对于房地产企业来说，通过资本市场运作可缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。大力发展房地产信托。从信托产品总体来看，呈现出地方政府基础设施建设、房地产业融资和证券投资三分天下的格局。为房地产基金做好安排。因为2003年的121号文件，作为房地产重要融资渠道的地产基金不得不由幕后走向前台，它为房地产企业无疑提供了新的融资渠道，而且对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。 房地产金融市场的制度建设任重而道远。要完善旧的信贷制度，严控信贷准入，加强审查管理，健全信用、抵押、保险等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓宽融资渠道，把金融创新与我国的国情实际相结合，促进房地产金融市场健康、快速的发展。只有这样，才能有效的防范房地产价格泡沫的产生与破裂。 与交易费用问题相关的制度安排与制度建设 房地产市场是个复杂的市场，其参与者包括买卖双方、建筑施工单位、政府、监理评估等中介机构、媒体等等，他们所提供的服务都是市场交易顺利进行的条件，这些服务的费用可以看成是交易费用的一部分。建立合理的控制交易费用的制度平台应考虑以下几个方面： 合理的税费安排 在房地产开发中，人们对城市基础设施配套费以及公用设施配套费的征收异议颇多。早有学者提出对城市基础设施配套费不应向开发商一次征收，而直接向业主逐年征收；供水、电、煤气等设施的建设费在其产品价格被理顺后应该自动退出历史舞台；对于一些具有明显摊派性质的收费如人防建设费、教育费附加等，它们属于全民受益的范围，那么也就不应该仅仅由开发企业来缴纳。 项目审批中的交易费用 房地产业在许多权力部门的眼里仍是一块“肥肉”，谁都想沾点“油水”，而且项目审批环节过多也是我们计划经济体制留下的后遗症之一。开发企业来回奔波于公章部门，不仅降低了效率，而且增加了很多“跑路钱”，这些交易费用也计入了房地产价格之中。 招投标中的交易费用 在管理混乱的建筑市场上“黑白合同”已经成了公开的秘密了。所谓“黑合同”，就是建设单位在工程招投标过程中，除了公开签订的合同（“白合同”）外，又私下与中标单位签订合同，强迫中标单位垫资带资承包、压低工程款等。另外工程层层转包、建筑“掮客”混水摸鱼等问题也很严重，同时招投标过程也是滋生腐败的温床。 工程造价管理中的交易费用 做为房地产市场重要组成部分的监理、咨询以及评估部门在工程造价的形成中起到了至关重要的作用。但我们的造价管理存在着很多的漏洞。概预算以及决算审计人员素质参差不齐，监理制度艰涩运行，这样的决算价格难免和工程的实际造价有出入。事实上，我们在开发建设工程中只重视了施工质量的监理却忽视了造价监理工作。设计可行的造价编制审核程序与科学的全面的监理制度，完善激励机制与监督机制，只有这样才能保证工程造价的公平合理，建筑市场的健康规范。 与媒体有关的交易费用 媒体是提供房地产交易信息的主要工具。疯狂的房地产广告说到底是开发商在为业主们烧钱，而媒体们更热衷于概念炒作，从“奥运”概念到“世博”概念，从“亲水景观”概念到“别墅豪宅”概念，每一轮炒作都拉动房价上扬。当然其中有合理的概念促销，但是，我们更需要的是真实可信的房产交易信息。在巨额广告费的诱惑之下，某些媒体不惜出卖版面，大肆吹嘘，最终，昂贵的交易费用换来了虚假的繁荣，这对房地产的危害是致命的。因此需要一种制度安排来保护业主的利益，更是在保护房地产的未来。 我们要理性的看待房地产市场中出现的各种问题，当前中国房地产市场出现了住宅市场化进程加速和制度建设滞后的矛盾，这更加要求我们保持制度安排的科学、合理、适用、可行。只有这样才能防范和解决房地产市场中出现的许多问题，特别是价格问题，也只有这样中国房地产才会走向辉煌！ 参考资料： 谢经荣等，地产泡沫与金融危机[M]，经济管理出版社，2002 刘福垣，房地产泡沫产生的根源在于流通体制[J]，城乡建设，2003(4) 卲谦谦、王洪，日本房地产泡沫的成因分析及对我国的经验借鉴[J]，中国房地产金融，2003(5) 张锐，房地产业缘何这般热[J]，中国经济信息，2003(6)
