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论文 题目《房地产投资风险综合评价决策》 关于房地产投资分析、风险分析就注定被伤害，
农村金融体系问题研究 [摘要]农村金融问题是近些年理论界、政府及社会各界关注的焦点之一。文章从农村金融机构体系、农村金融市场体系、农村金融服务体系、农村金融监管体系和农村金融生态环境五个方面全面地分析了当前我国农村金融体系中存在的问题，最后有针对性地提出加大政府支持力度、构建普惠制农村金融，加快农村金融机构改革和职能定位，加强农村金融产品创新，优化农村金融生态环境等政策建议。 [关键词]农村金融机构；农村金融市场；农村金融生态；普惠制农村金融 一、问题的提出 改革开放30多年来，中国农村金融体系不断地进行着改革。2004年以来，先后有8个金融文件对农村金融改革进行了部署和安排，分别是2004—2009年每年的中央一号文件，2007年的中央三号文件及2009年十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中的农村金融改革部分。 农村金融问题也是理论界关注的焦点问题之一。严瑞珍、刘淑贞(2003)从国有商业银行从农村的退出的视角分析农村金融体系的重建，宋艳林、刘小玲(2004)和李锋(2004)从金融抑制的角度分析我国农村金融体系的重构，周天勇(2004)从“三农”特点人手提出创新农村金融体系，姚翟军(2006)、李喜梅(2006)基于“金融功能观”的视角分析如何完善我国农村金融体系，周立(2005)分析和研究中国农村金融体系发展逻辑，丛丹阳(2005)、王晓云(2005)从功能定位与战略调整的角度分析我国农村金融体系的完善，吴晓灵(2006)从支持社会主义新农村建设的角度提出如何完善农村金融服务体系，温铁军、姜柏林(2007)从把合作金融还给农民的角度提出重构“服务三农的农村金融体系”的建议。除此之外，杜晓山、焦瑾璞、高伟、韩俊、何广文、吴晓灵等都对我国农村金融体系的构建进行了大量的研究。虽然已取得了一些积极的成效，但到目前为止我国农村金融改革仍然滞后、农村金融体系仍不完善。 二、目前我国农村金融体系现状及存在的问题 (一)农村金融机构体系不健全 现行农村金融机构体系是以农村信用社为主体，中国农业银行和中国农业发展银行为辅助，以邮政储蓄银行和新型农村金融机构(村镇银行、农村资金互助社、贷款公司)为补充。这种机构体系总体来看较合理，但各金融机构在产权关系、管理体制、经营机制等方面仍存在一些问题。 1．农村信用社 一是管理体制不合理。具体表现为：一方面，省级联社政企合一的性质与市场经济的运行规则不一致。省级联社具有独立的法人资格，从而具有企业的性质；同时又是省政府的行业管理机构(正厅级单位)，故其具有政企的双重属性。从现实运行上看，省级联社的高级管理人员基本上均由省政府任命，从而形成了省政府的行政权力对其所有者权力的一种“替代”。就这一点而言，这与市场经济的运行规则不吻合。另一方面，省级联社与下级联社之间关系与市场经济条件下的股权与控制权的配置相违背。省级联社与下级联社的关系主要表现在股权和控制权两个方面，从股权关系来看，信用社之间是自下而上的持股关系；而从控制权来看，信用社之间是自上而下的控制权。这种制度设计与市场经济条件下的股权与控制权的配置相违背。 二是产权制度不健全。具体表现为：一方面，没有形成“权、责、利相称”机制。目前入股农信社的社员，入股的目的要么是为了得到稳定的股金分红，要么是为了得到信用社的优惠贷款，但他们并不关心信用社的法人治理结构是否真正转变，而最终风险基本由政府承担。另一方面，股权结构非农化倾向严重。很多地方在农村信用社的增资扩股改革中，对股东既没有身份要求，也没有社区范围限定，法人、职工、国家公职人员持有的股份明显增加，农民被边缘化。股权结构的非农化易导致农村信用社经营方向的非农化。 三是公司治理结构不完善。主要表现为农村信用社在形式上具有由社员代表大会、理事会和监事会共同构架的“三会”制度构成的法人治理结构，但其法人治理有其“形”无其“神”。由于许多农村信用社所有权虚置，导致社员代表大会流于形式；由于理事会成员素质普遍不高、外部理事特别是企业法人理事和自然人理事的贷款问题、理事会议制度不完善等原因，理事会很难真正执行其作为农村信用社社员代表大会的执行机构和决策监督机构的职能；此外，监事会也没能真正发挥各项监督作用。 2．中国农业银行 一是机构大量收缩。自从1997年中央金融工作会议确定“各国有商业银行收缩县及县以下机构，发展中小金融机构，支持地方经济发展”的基本策略，农行开始大幅收缩县及县以下机构，至2007年初只有60％的网点、51％的员工、42％的存款、35％的贷款分布在县域范围内，与农村社会经济的发展对金融服务需求的不断增加是背道而驰的。钟笑寒，汤荔(2005)构建信息模型分析认为，农村金融机构的收缩主要是农业银行农村机构的收入对农村信贷市场的影响，研究表明：农村信贷市场受到了农村金融机构收缩带来的负面影响。二是产权主体虚化、法人地位残缺。国家与农业银行财产权益缺乏真正的利益关联，银行经营者缺乏追逐利益的内在动机，政府对经营者缺乏有效的监督和激励机制。此外，地方政府对农业银行的人事、业务经营等方面仍有许多行政干预。 3．中国农业发展银行 一是经营非效益化倾向严重。由于经营观念陈旧，经营意识淡漠以及地方政府的干预，导致经营中不太注重成本核算，致使业务运行成本较高。二是经营核算考核机制的有效性有待提高，各项经营管理指标设置的有效性和科学性需要完善和改变。三是风险防范机制不健全，业务管理机制非科学化，内部管理机制不规范，各项规章制度不完善，执行不严格、不彻底。四是内控非刚性，自我约束力不强。五是激励约束机制不健全，活力不足，创新、开拓精神欠缺。六是缺乏现代信息技术支撑。 4．中国邮政储蓄银行 一是股权结构单一，公司治理结构很难发挥应有的效能。虽然邮政储蓄银行已经成立，但是邮政储蓄银行由中国邮政集团公司全资所有。现代公司治理结构是建立在股权透明和股权多元化基础之上的，而股权结构过于单一将会影响董事会、监事会职能作用的发挥。二是风险管理缺失，表现为风险管理的理念还不到位，对市场风险、操作风险等重视不够，缺乏实施不同业务、不同地区之间的差异化管理；风险管理信息系统建设严重滞后，风险管理所需要的大量业务信息缺失。三是人员素质还偏低。据调查，某市邮储银行共有员工667 名，其中：大专以上学历的共有238名(占比6％)，具有中级职称仅12名(占比8％)，这两项占比远低于其它各大商业银行。 5．新型农村金融机构 一是数量不足。截至2009年6月末，全国已有118家新型农村金融机构开业，然而这一数量与农村金融的供求缺口相比还显得有些不足。二是结算渠道不畅。比如目前绝大多数村镇银行的结算渠道不是直接与当地人民银行对接，而是通过其他的金融机构代理，势必给人民银行监测其资金流动带来困难，也无法控制其流动性风险。三是经营人才匮乏。新型农村金融机构由于规模小，工作环境欠佳，难以吸引合格的金融人才。 (二)农村金融市场体系存在缺陷 现行农村金融市场体系以农村信贷市场为主，同时还包括规模较小的农村资本市场和农业保险市场。 1．农村信贷市场 一是农村信用社形成垄断，农村信贷市场缺乏竞争。由于近些年国有商业银行的大规模机构收缩，农村信用社逐渐成为农村正规金融机构的主体，在农村信贷市场中占据了垄断地位。如果将“三农”贷款局限于农业、乡镇及收购贷款三类，据统计2005年农信社贷款占96％，农发行占84％，农行占97％；其中，农信社贷款占所有农业贷款的78％，乡镇贷款的52％；农村信用社的贷款占农户正式渠道贷款的8％。农村信用社垄断的形成并非农村信贷市场各利益主体激烈竞争的结果，而是由于国有商业银行纷纷退出农村市场的结果。 二是贷款利率定价不合理。具体表现如下：第一，农村信用社的贷款利率上限还存在，而在农村地区的商业银行则已经取消了贷款利率上限，这样就存在政策歧视问题，也与市场经济原则不相符合。第二，新型农村金融机构的贷款利率还受到严格管制，从而缺乏实行风险定价的机会。 2．农村资本市场 农村资本市场发展滞后。具体表现为农业板块上市公司占整个市场的比重大大落后于农业在GDP中的比重。比如：2006年我国农业的国内生产总值为48万亿元，占全国C，DP的比例为80％，而截至2006年12月31日，我国农、林、牧、渔业上市公司的总市值仅为740亿元，占A股市场4万亿元市值的比重仅为71％。很显然，资本市场对农业发展的贡献度远远低于农业发展对国民经济发展的贡献程度，从而说明资本市场没有给农业的发展提供足够的支持。 3．农业保险市场 农业保险市场发展缓慢，其主要表现在农业风险日趋严重而农业风险保障却在减少。据统计，20世纪90年代，我国自然灾害造成的直接经济损失额年平均达1747亿元，近年来自然灾害损失更是呈上升趋势，2005年我国自然灾害造成的直接经济损失甚至高达1亿元。然而由于农业保险承保的风险发生的概率高，损失巨大而且覆盖面广，因此，保险公司的赔付率也相对更高，追逐利润的天性使得作为商业公司的保险公司不愿过多涉足农村保险。据统计，农业保险承保面占可保面的比由1992年的约5％下降到2004年的不足2％；农业保险赔偿金额从1992年的1亿元下降到2004年的0亿元。虽然近些年，随着中央政府及社会各界对农业保险关注度的不断提升，加之以政策性农业保险试点为主要内容的政府大力支持，农业保险承保面、保费收入及保险赔偿金额都得到了大幅提升，但与农村经济发展对农业保险的潜在需求相比还有些不足。 (三)农村金融服务体系不完善 农村金融服务体系不完善主要表现为服务范围过窄、总量不足、品种有限、结构不合理。比如，中国农业发展银行虽然近些年业务品种有所增加，但仍然主要是专注于粮棉油流通领域的政策性贷款；农村信用社的业务基本还停留在中国传统银行业的存、贷、汇三种基本业务上，近些年银行业发展的新兴业务基本上没有开展；农村金融供求缺口严重，据杨兆廷(2009)测算，从1998～2006年我国农村金融供求缺口从50亿元增加到03亿元，且仍然还有不断增大的趋势。 (四)农村金融监管体系不完备 目前，我国虽然己经初步建立起一个分工负责、相对独立的金融监管体系，但从审慎性风险监管和农村金融市场发展的实际情况来看，至少还存在以下几个方面的缺陷。首先，风险主体缺位，难以实现监管的全面有效。其次，农村金融监管目标错位，使得外部监管职能难以发挥应有作用。再次，监管理念落后，监管内容陈旧，监管效率低下。我国农村金融监管理念基本上还停留在机构设立、业务审批和合规性检查阶段，而非现代意义上的金融监管。比如现有的农村金融监管组织体系对农村信用社日常经营活动的风险和合规性监管不够。最后，监管法规标准、监管方式和技术手段不适应市场监管要求。 (五)农村金融生态环境欠佳 具体表现在如下几个方面，一是法律建设不完善，对失信者缺乏有力的惩罚机制；二是有关农村金融的行政和中介机构服务水平不高，而且收费高，“三农”融资成本高，比如客户在办理房地产抵押时，有关地产评估和登记的费用达2％～6％。而且金融机构在处置抵押资产时，各项费用也很高；三是农村征信体系建设严重滞后，社会信用服务的市场化程度较低。 三、完善我国农村金融体系的对策 (一)加大政府支持力度，构建普惠制农村金融 加大政府支持力度，其核心是打破原来只有中国农业发展银行才能提供政策性金融的局面，让所有的农村金融机构开展的支农业务都可以享受到一定的税收等各种优惠政策，并逐步建立普惠制农村金融。普惠制农村金融的构建主要是基于以下理由：由于农村信贷市场的信息不对称，农村金融需求数额较小、层次较多和农业风险性较高等特点，导致了以效益为生命的农村金融机构的有效金融供给不足；而解决这些问题需要这样的思路：随着我国社会主义市场经济体制的逐步完善、财政实力的不断增强，出于解决“三农”问题和粮食安全战略考虑，加大农村经济发展的政策支持是当前政府义不容辞的责任，而农村金融是现代农村经济的核心，所以当前为了大力发展农村金融、不断增加农村金融的有效供给，应该逐步构建普惠制农村金融。 (二)加快农村金融机构的改革和职能定位 第一，继续推进国有商业银行股份制改革，改变现在僵化的信贷管理体制，其省级机构应合理向下级机构授权授信，发挥基础设施建设、重点项目和重点企业融资主渠道作用。第二，完善农业发展银行的经营机制并扩大其业务范围。农业发展银行在确保政策性农副产品收购的同时，还应增加对农业综合开发、农田水利基本建设、农业产业化龙头企业、农业科研开发与科技推广的资金投入。第三，改善农村信用社的现行管理体制、健全产权制度、完善公司治理结构，继续发挥农村信用社(合作银行)支农主力军的作用，坚持为“三农”服务的宗旨不动摇，重点支持农业结构调整和专业户、专 业村的发展。第四，加强邮政储蓄银行的风险管理、完善内控机制、努力提高员工素质，并扩大其业务范围。邮政储蓄银行在试点小额贷款成功的基础上，逐步开展抵押贷款、保证贷款等业务。第五，加大新型农村金融机构的试点力度并尽快出台配套措施。 (三)大力发展资本市场 第一，尽快出台推动农业企业步入上市进程的政策。根据“国九条”和“非公36条”的精神，农业主管部门和农业大省的政府部门要出台扶持农业企业上市政策，使企业尽快做大做强，从而带动一批相关企业的发展。第二，发展农业产业投资基金。投资基金具有风险共担、收益共享的优势，能较好地满足创业企业早期的资金需要，对于中小企业的发展能够发挥重要的作用。在高科技领域和基础设施领域，我国的风险和产业投资基金已经有了较大的发展。但农业产业往往伴随着较大的自然风险，对民间资本吸引力较弱，因此，政府需要出台扶持政策，发展民间资本与政府共同参与的农业产业投资基金。 (四)加快推进农业保险的发展 鉴于农业保险成本高、风险大、收益差，为推进农业政策保险的起步，可以通过政府的适当补贴和政策优惠，吸引和鼓励社会各方力量投资设立农业保险机构。建议中央财政出资建立中央级农业救灾保险基金；探索将农村财产险、寿险和农业生产的政策性保险合并经营，用财产险和寿险的盈余，适当补贴生产保险的不足，实现险种的搭配互补；鼓励地方政府、农业大企业、社区集体经济组织、农民个人各出一点资金，各级政府补一点资金的办法办保险；对经办农业政策性保险的保险机构适当减免所得税；对农业政策性保险实施再保险。在发展政策性保险业务的同时，同样通过一定的税收优惠，鼓励发展投资主体多渠道、经营主体多样化的农业保险机构，并鼓励引入外资保险公司开办农业保险业务。 (五)加强农村金融产品的创新 具体可以在农村金融信贷产品、农村存款业务及农村金融服务方式上实施创新。例如农村金融信贷品种可以进行如下创新。农业银行对农业产业化龙头企业，可举办“企业＋协会＋基地＋农户”的“订单农业”贷款，创办票据贴现、项目融资、科研贷款、订单贷款等；农业发展银行在农村公共事业贷款上，创办“信用共同体”贷款；农村信用社要在小额贷款和联保贷款的基础上，开办农村公职人员为农户保证贷款。随着《物权法》的实施，扩大农户和农村中小企业以动产和不动产抵(质)押贷款范围，可创办仓单质押贷款、滩涂承包经营权和林业资源抵押贷款、农民住房贷款、农民外出务工和回乡创业贷款等。 (六)加快农村利率市场化改革 一方面要端正思想认识，走出理论误区。要纠正“农村利率越低越好”、“低利率就是对农民的支持”、“低利率才能让城乡人民用得起贷款”等诸如此类的错误认识。涉农贷款应在利率覆盖风险的原则下进行，即借贷利率要能覆盖贷款业务的全部成本。另一方面应尽快明确在农村信用社、村镇银行、农村互助资金组织等领域取消贷款利率的上限规定。 (七)完善农村金融监管体系 一方面，要改进监管理念，完善监管技术，提升监管质量和效率，充实监管力量。另一方面，中央银行要根据有关金融法律法规，加强对农村金融市场的监管，以维护其良好的运作，并促使农村金融机构建立健全内控制度。 (八)优化农村金融生态环境 一是强化法制建设，夯实金融生态的制度基础。首先，尽快修订完善《破产法》《刑法》《担保法》《物权法》等法律法规，严肃追究恶意逃废债务的自然人和企业法定代表人的刑事责任。其次，在《商业银行法》的基础上，针对农村金融发展实际，尽快制定出台《农村合作金融法》等农村金融法律法规。最后，要大力推行依法行政，克服地方保护主义，大力支持司法公正，保障政府信用，杜绝不应有的行政干预。 二是完善征信体系，优化金融生态的信用环境。首先，要综合运用法律、经济、宣传、舆论监督等手段，建立和完善社会信用的正向激励和逆向惩戒机制。其次，要广泛开展企业信用评级和信用乡镇、信用村、信用社区、信用户、信用企业建设，进一步营造重信用、讲诚信的社会风气。再次，要加快对工商、税务、公安、银行等部门的信用信息资源联网步伐，推进企业和个人信用信息基础数据库建设，实现社会信用信息资源共享。
一、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势 房地产调控政策走向 预计2007年房地产调控的关键是加强政策的执行力，政策的重点是加快住房结构调整，二是完善住房保障制度，三是大力规范市场秩序，四是继续抓好督促检查。与此同时，鉴于当前我国经济、社会矛盾的复杂性及房地产市场各主体行为的不确定性，房地产调控政策仍有—定的不确定性。 房地产市场状况 预计2007年我国房地产市场总体发展趋好，结构调整趋势进一步加大，市场差异化特征进一步明显，但市场的完善仍是一个渐进的过程。这主要表现在四个方面：一是房地产市场需求依然较旺盛；二是房地产市场投资、供给结构将有较大改善；三是房价总体涨幅将下稳回落，各细分市场的价格走势会有所分化；四是中西部及二、三线城市房地产市场较快发展的态势基本形成，大型房地产企业集团跨区域经营的格局进一步明显，房地产市场在全国范围内的波浪式扩展格局已经形成。 同业竞争进一步激烈 目前我国商业银行对公房地产信贷业务市场竞争较为激烈，特别是近年来各家银行都把大力发展个人住房贷款业务作为战略转型的重点，为促进个人住房贷款业务的发展，各家银行都加大对优质房地产开发企业和优质住宅楼盘的对公房地产信贷资源的配置。目前，对公房地产信贷业务开办最早、规模最大的中国建设银行凭借其传统优势依然占有较大的市场份额、保持较强的竞争优势；中国农业银行近年来一直积极发展在该行业务结构中资产质量和效益较好的房地产信贷业务，快速增长势头十分迅猛；中国银行、中国工商银行上市后对公业务板块的调整大大增强了其业务竞争力和后发优势；民生银行等股份制商业银行依靠灵活的激励机制日益加大对优质客户的营销；外资银行随着我国加入NT0满五年后的金融业全面开放，在基本处于完全平等竞争的情形下，将充分利用其更具优势的管理能力、风险控制能力，依托领先的产品和服务，在北京、上海等重点城市进一步占领部分高端市场。此外，随着国家开发银行逐步向商业银行转轨，将进一步加剧市场竞争。 直接融资的影响 发展房地产直接融资既是我国房地产市场和金融市场发展到一定程度的客观需求，也是中国人民银行等政府部门积极倡导并为之积极努力的发展目标。近年来，在银行信贷闸门继续收缩之后，或者出于资金链条紧张的原因，或者出于业务拓展储备土地资源的需要，或者出于并购其他房地产企业股权或资产的需要，许多房地产开发企业纷纷谋求通过IPO、配股、定向增发、私募股权、信托、债券等多元化融资渠道募集资金。越来越多的房地产企业、特别是优质房地产企业将谋求更多形式的资金支持，这将在一定程度上分流我国商业银行较优质的信贷需求。 二、当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务的影响 当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务来说，是机遇与挑战并存。 发展机遇 第一，有利于商业银行业务持续健康发展。根据我国《全面建设小康社会居住目标》，要实现2010年全国城镇人均住房面积30平方米的目标，可以清晰地预见未来我国房地产业发展空间依然较大，这为商业银行拓展房地产金融业务空间提供了基础。目前国家对房地产市场的宏观调控，有利于房地产业的长远发展，从而有利于房地产金融业务的持续健康发展。 第二，有利于商业银行优化业务结构。土地、信贷政策的从紧，房地产市场将会进一步出现优胜劣汰的局面，这将有利于商业银行优化房地产客户结构；中西部及二、三线城市的发展有利于商业银行拓展业务、发展的新的区域空间；以普通住宅为主的自住性需求进一步得到政府的引导和支持，有利于商业银行贷款进一步投向有真实需求的普通住宅项目。 第三，有利于商业银行防范和化解信贷风险。一是2006年调控政策再次重申对自有资金达不到35%等贷款条件的企业不得发放贷款，并增加了新的信贷管理要求，表明管理部门旨在建立规范商业银行稳健经营的长效机制，有利于商业银行进一步加强风险防范意识。二是有关量化指标有利于商业银行清晰、准确地把握政策，增强了管理的科学性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%，这有利于商业银行分支机构以此为标准，把握普通住宅项目的准入条件，预先排查风险；再如，有关空置三年的商品房银行不得作为贷款的抵押物的规定，将促使商业银行在发放贷款时选择更加优质的抵押物或加快贷款资金回收。三是房地产市场信息透明度将加强，有利于商业银行实时监控项目销售情况。 面临的挑战 第一，政策风险仍将存在。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场，调控政策能否实现预期的目标还有赖于有关部委和各地政府下一步细化的具体措施及市场各主体的反应，市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性。这增加了商业银行对市场、项目、客户的判定难度，信贷业务潜在风险加大。 第二，局部地区房地产市场风险仍将存在。首先，局部地区部分楼盘销售进度放缓或销售不出去的可能性仍将存在。其次，在宏观调控背景下，部分中小房地产开发企业综合实力不强、负债率较高，不能获得持续的资金支持，资金链条有断裂的风险。再次，土地供应方式、土地使用权出让收支的调整和拆迁规模的控制对土地储备贷款有一定的影响。如调控政策对土地供应方式做了调整，由过去单一的价高者得地，转变为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竟房价的综合招标方式，因此，未来一段时间可能出现地价下滑或出现“流拍”现象，并可能导致政府获得的土地出让收入低于已经发生的土地收储成本或完全没有实现土地出让收入；又如调控政策对拆迁的规模和进度进行了适度控制，这将使得土地收储工作进程的不确定性增大。 第三，市场发展差异化加速对商业银行房地产信贷管理水平提出更高要求。房地产市场的差异性不仅体现在不同区域层次范围内的同一种产品市场，也体现在同一区域层次范围内的不同产品市场。这就要求商业银行必须根据市场的差异化特征进一步细化商业银行的房地产信贷政策，科学地制订区别对待、有保有压、有进有退的差别化政策。 第四，同业竞争加剧、融资渠道多元化等对商业银行管理、服务提出更高要求。近年土地和金融调控政策的加强，进一步彰显了资金和企业实力对于企业发展的重要性。如土地的招投标方式对地价款的支付时间要求较为严格，没有足够资金实力的公司无法在短期内完成地价款的支付。这使得一方面商业银行会在少数符合监管条件的优质客户和项目上加剧竞争，另一方面由于开发企业的资金需求与符合监管条件的信贷投放在时间上出现错位，往往是房地产开发企业符合“四证齐全”等信贷条件时不再特别急需银行信贷支持。越来越多的开发企业开始积极寻找传统银行信贷外的其他途径来获取资金，这些将对商业银行的有效信贷需求造成较大的影响，这就要求商业银行在信贷流程、品种、服务上积极采取相应对策，以拓展有效业务需求。 三、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的发展策略 正确解读调控政策、科学分析房地产市场形势，特别应加强对当地房地产市场的分析和相关政策的研究 我国商业银行应正确理解房地产调控政策对促进房地产业持续健康发展的深远意义，理解调控的重点是发展“满足当地居民自住需求”的“普通商品住房”；理解认真贯彻执行调控政策与稳健发展业务具有内在的协调一致性。鉴于房地产业地域性强，各地情况差异较大，商业银行一方面应加强与当地政府部门的沟通联系，重点分析和关注当地政府计划、土地、规划、建设等有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施；另一方面，应认真分析当地房地产市场的供求状况、市场运行特点，各项政策对当地市场及商业银行房地产信贷业务可能产生的影响。通过加强对区域性市场的分析研究，增强对业务发展环境判断的准确性，为业务决策提供更为科学的依据。 强化经济资本对风险资产的约束，实施科学的贷款总量和投放节奏策略 商业银行应以监管部门的资本充足率要求为导向，强化资本对风险资产的约束，以经济资本分配为核心，实现对公房地产金融业务各项风险资产的有效配置。应根据自身资产负债结构状况、房地产行业风险限额等指标，合理确定全行全年房地产对公信贷业务的发展规模，同时综合考虑各分行2006年业务发展情况、2007年房地产市场情况、客户及项目储备情况等因素，科学、合理地制订2007年各分行房地产对公信贷业务发展计划，并建立各分行业务新增控制目标与资产质量水平挂钩的动态调整机制。对资产质量出现不同程度恶化的分行，应适时相应调减其新增规模。为了避免全年业务发展大起大落，商业银行应引导辖内分支机构加强对年度内拟投放的客户及项目的分类排序和计划管理，按照全年新增规模合理配置信贷资源，科学把握贷款投放节奏，切实做到投放时间均衡、规模控制有效。 细分客户，扶优逐劣，实施客户结构调整策略 商业银行应在细分客户的基础上，根据各类业务的不同特点，制定科学、合理的客户准入、退出标准，实施优良客户准入、劣质客户退出机制，实行“有进有退，进退并重、进而有为、退而有方”的客户结构调整策略。一方面，在业务受理前期，应该严格按照所制定的客户准入标准进行把关，规范客户信贷营销和信贷管理，前移风险控制关口。在房地产开发贷款业务方面，应重点支持资质等级高、信用良好、综合实力强、经营业绩良好的房地产企业(集团)，或具有较好成长性和盈利能力的房地产项目公司；对于不属上述优质客户范围的一般客户发放贷款，除要求客户具备中国人民银行、中国银行业监督管理委员会等规定的贷款条件之外，还应同时具备以下条件：开发企业或其股东、主要负责人具有丰富的房地产开发经验，有已成功运作的楼盘案例，近两年内投资方及开发企业没有拖欠银行贷款的不良信用记录：对空置量大、资产负债率高的房地产开发企业，要严格控制发放贷款；对资本金达不到规定标准、挪用和抽逃注册资金的开发企业及不按合同约定支付工程款被建设行政主管部门列入信用不良单位的开发企业，不得发放房地产开发贷款。在土地储备贷款业务方面，应重点支持法人组织机构完善、资本金充足、经营管理规范、能够实行垄断经营，且当地政府财政状况及信誉良好、房地产市场行为规范、发展前景良好的省、直辖市、经济发达地区中心城市行的土地储备机构；对符合上述条件的其他城市的土地储备贷款应审慎发放。另一方面，商业银行应实施劣质客户退出机制，利用调控的有利契机，主动从规模小、风险大、效益差的客户中退出。对客户虽然能正常经营但发展前景差、财务状况呈劣变趋势，客户决策出现偏差和失误，或具有潜在风险，或客户经营期限即将到期、所经营的项目即将完工时，应采取措施主动退出。 合理把握贷款项目投向，实施项目结构调整策略 与商业银行的一般公司类贷款相比，包括房地产开发贷款、土地储备贷款在内的对公房地产信贷业务的显著特点是还款来源主要依赖于具有特殊性质的产品—房地产项目的销售／出让收入。因此，贷款项目的选择对于商业银行来说具有重要意义。 根据我国政策导向和市场发展状况，商业银行的房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、中小户型住宅项目，积极支持节能省地型项目；严格控制向大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房和写字楼、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款；严禁向不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”及各类违规开发的房地产项目发放贷款。对于土地储备贷款，商业银行要慎重选择土地储备贷款项目，拟收购储备的土地应符合城市发展建设的需要和城市近期建设规划，纳入政府制定的土地收购储备年度计划，具有拟收购土地的选址意见书。对未纳入统一规划管理，未按要求编制和调整近期建设规划的各类开发区、园区以及撒市(县)改区以后的土地，不得发放土地储备贷款。 积极关注区域发展变化趋势，实施区域结构调整策略 根据我国经济和房地产市场发展特点，东部地区，特别是珠三角、长三角、环渤海地区依然是市场发展最主要地区，值得商业银行重点支持，其中应重点投向市场秩序规范、具有后发优势、房价平稳增长的地区中心城市。要注意审慎投向房价高、波动幅度大的城市，严格控制投向房地产投资过热、房价上涨过快、房地产市场秩序混乱的地区。此外，应积极支持有较大发展潜力的中西部及二、三线城市，稳步提高其市场份额。 区别对待，实施差异化服务和管理策略 为了有效实现上述客户、项目、区域结构调整，商业银行应着力在以下几个方面加强信贷服务和管理。一是建立业务流程绿色通道，对重点支持的区域、客户和项目可优先受理，减免信贷准入审核环节，优先安排专业人员完成重点客户评价及项目评估，优先审批，并适度延长授信期限；二是建立差别化定价、担保机制，对重点支持的区域、客户和项目的贷款利率予以优惠，适度降低担保条件；而对审慎支持的区域、非重点支持的客户和项目原则上应提高贷款利率和担保条件；三是建立差别化的客户服务团队。对于重点支持的客户和项目，特别是跨地区的重点客户应建立专门的、包括总分支和跨部门的客户服务团队，为客户提供及时、便利的服务：四是建立差别化的资源配置机制，对重点支持的区域、客户和项目在信贷规模和营销费用等方面给予重点倾斜。 强化风险和质量意识，实施风险动态监测、预警，稳步提高资产质量策略 首先，应加强防范市场风险。商业银行应提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，对不利于房地产信贷业务发展的因素及时做好预警分析，规避和防范房地产市场风险。要特别关注不同地区经济发展不平衡带来的区域性市场调整风险，关注不同地区房地产市场发展程度不同可能导致产品供应的结构性失衡风险，关注国家对房地产市场加强调控的政策风险，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。其次，应加强防范信用风险。商业银行应提高对客户的信用风险评估能力。对房地产公司客户要加强信用评价和综合授信工作，积极推进客户信用等级评定工作，扩大信用等级评定覆盖面，做到科学测算、合理授信、提高客户评价和额度授信工作质量。应根据客户的评级结果和额度授信量，科学、合理地开展信贷业务。第三，应加强防范操作风险。商业银行应认真贯彻执行房地产金融各项业务操作规程，严格执行贷款“三查”制度(指对企业发放贷款时所做的贷前调查、贷时审查、贷后检查)，加大对违规发放贷款的处罚力度，切实防范操作风险。根据房地产开发贷款和土地储备贷款的业务特点，商业银行应探索并完善推行项目贷款资金的封闭运作管理，把好资金的“进”、“出”两个关口，有效监控项目信贷资金的使用，防范客户抽逃、占压或挪用资金而造成的信贷风险。 以客户为中心，以市场需求为导向，实施产品创新策略 首先，商业银行应加快对传统房地产开发贷款产品进行梳理，对传统信贷产品进行优化。应根据住宅、写字楼、商业设施、工业用房等不同物业的属性及其目标客户的特点，对房地产开发贷款的产品要素进行细化、区分，并制订差别化的服务措施，提升房地产开发贷款对客户需求的满足程度。当前，应结合当地政策、市场状况，特别要加快探索适合于中低收入人群、中低价住房需求特点的产品，实现我国商业银行商业价值与社会利益有机结合。其次，商业银行应积极开拓新的业务品种和业务模式。如针对部分企业对一些商用物业采取长期持有经营而非传统的开发后销售的运营模式，加快研发适用于经营性物业的产品。与此同时，应加强信贷业务与投资银行业务的联动配。合，如为客户提供财务顾问等服务，积极顺应客户多元化融资发展趋势和商业银行综合经营发展趋势。
论文 题目《房地产投资风险综合评价决策》 关于房地产投资分析、风险分析 人生中一件伤心的事是当你遇见一个对你充满意义的人，
