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请看看下面这篇物业管理的论文，其中有物业管理维修基金的运用的： 突破业主与物业公司的瓶颈 众所周知，随着商品房市场的蓬勃发展，“业主”与“物业公司”这两个词出现的频率也越来越高，但是它们绝多数是作为一个矛盾的主体出现。虽然这不是一个好的现象，但是问题的出现就有它的必然性。我们就必须正视它的存在，应当考虑如何去解决它，当然在这个解决的主体中也须要政府的加入。 通过上网了解，以及报刊杂志等查阅，给我这样一种感觉：绝大多数的“业主”与“物业公司”的矛盾集中于这两个方面：一、业主认为自己的支付了相应物业管理费，却得不到相应的服务；二、正好相反，物业公司却认为公司相应的投入却得不到相应的回报。其实，这也是市场经济的结果，这两者之间是一种合作的关系，而每一方都极力想在最少的投入中获得最大的收益。那么，我们应当怎样去平衡双方的利益？如何做到恰到好处呢？既然是市场经济的问题，那么就要用市场经济是方法去解决它，毕竟，解铃还须系铃人。 一、通过竞争方式确定物业服务产品的定价 由于公共服务产品的消费选择方式受到限制，因此其产品价格形成有一定的特殊性。在我国多数城市中，由政府部门规定物业服务收费的最高限价，但是在运行中，物业管理企业都把这种最高限价作为向业主的收费标准。由于收费标准与服务提供之间没有一套相互制衡的机制，物业管理企业的目标是多收费少服务，增加利润；业主的目标是少缴费多获得服务，二者产生矛盾，激化的情况下，因此出现了不少业主拒缴物业费的现象。 为了抑制这个矛盾，应当建立竞争性的物业服务产品价格形成体制，即通过业主委员会招标方式选聘物业管理企业，由物业管理公司在政府限价的基础上通过投标竞报物业服务产品的价格，由业主委员会选聘报价最低的投标物业管理企业承担物业管理服务。如果物业管理企业在中标后擅自提高服务产品价格或者服务质量没有达到相应的标准，由业主会员会提出劝戒，如果不改正，可以辞退物业管理企业，并开始新一轮招标，由此形成良性互动的价格形成机制。 但是，通过竞争降低物业服务产品的价格方式，然而要使它这种机制发挥作用还需要有物业管理规模化经营相配套。据对北京市1270家物业管理企业的调查，平均每个企业78人，管理面积是2万平方米。如果物业费按每平方米5元收取，月物业费收入是5万元。支出如下：人员工资，按每月每人1000元计，共支出8万元；办公用房租金，按每人用房6平方米房屋租金每日每平方米2元计，房租支出8万元；绿化、维护成本6万元；水、电、车等管理费支出6万元；营业税13万元。总支出3万元，出现亏损。有两个办法，一是提高收费标准，按每平方米3元收费累计6万元，赢余1万元。二是增加管理面积。按照有关专业人士分析，维持一个物业管理企业正常运转，且其收费水平业主也能够承受，需要管理20万平方米的物业。北京市现有物业管理企业约1700家，实施物业管理的住房面积为9616万平方米，其他实施物业管理的房屋面积为809万平方米，相当于每个企业的管理面积为13万平方米（按2002年物业管理企业数1584家计，相当于58万平方米）达不到正常运转的水平，因此，在这个方面也必须实行优胜劣汰的法则，保证物业管理企业的规模化运营。 二 物业管理中收支平衡的问题 为降低物业服务产品的价格还应实行收费统收统支平衡使用的方法，物业管理收入和支出是一个整体，不能就单项收入维持单项支出，简单匹配将会导致收费上升。如小区绿化维护费用较高，靠单项收费维持，势必费用很高。小区停车收费收入较高，支出较低，应将此项收费统筹使用。小区停车收费是业主共有土地使用权产生的租金，而不是所谓的物业管理企业的看管费，其收入应在扣除物业管理企业的人员费支出和管理费支出后的余额为全体业主所有，用于平衡小区其它项目的支出，这样做有利于降低物业服务产品的价格。实际工作中，这笔钱往往落入了物业管理企业的腰包，如按每辆车停车费月支出150元计，拥有100个车位的小区，每月停车费的赢余就会达到1万元，因而，物业公司在追求利润同时，也应考虑一下这个方面的问题，这样做有利于缓解价格矛盾。 三、公共维修基金的托管方式和保值增值问题 据测算，在50年的住房使用期内，房屋维修和设施设备改造累计支出贴现后，与购房当年住宅价格的比例约为5：1。由于不可确定边界的房屋公共空间、共有设施共同所有权的存在，为减少日后共用设施设备维修养护费用收缴的麻烦，我国现有的政府文件规定，对公共维修基金实行预交制，即新建商品房在销售过程中由买房人按房屋售价的2%额外交纳公共维修基金。2002年北京市商品房销售额8亿元，应收公共维修基金3亿元，实际归集8亿元。这笔钱如何托管？商品房的专项维修资金是由市国土房管局和区县局归集，具体落实到市区县小区办负责收缴存储和管理专项维修资金商品房的专项维修资金是由市小区办代管统一存在财政局指定的银行，待业主委员会成立后移交业主委员会；有的直接移交物业管理公司托管。由于业主委员会没有专业基金投资经验，只能将这笔钱作为长期存款放在银行，以息支付维修费用；由于物业管理企业也缺乏专业的理财经验，也基本上将这笔钱存放在商业银行，维修基金的增值主要靠利息，按银行储蓄存款利率计算，公共维修基金的增值每年不到3%。 在我看来，社区公共维修基金是社区业主的共有财产，而作为这些资金的动用者来说，这是他们开展各种工作的保障，所以我认为这一部分的基金应当有业主委员会和物业公司共同保管。但是，为减轻业主日后维修负担，保持公共维修基金的增值，应该委托专业的投资机构进行理财。为保证维修基金运作的安全性，由政府部门的住房资金管理机构统一归集，运用该笔资金发放长期个人住房贷款，年利率在5%左右，比银行储蓄增加2个百分点。据推算，北京市商品售后公共维修基金约有59亿元，房改房售后公共维修基金余额29亿元，累计88亿元，如改由政府部门住房资金管理机构统一归集统一运用，在保证安全性的基础上每年增值增加8亿元，以50年为周期进行推算，分散归集分散运用较之集中归集集中使用，将会使公共维修基金的全体交存人损失增值资金约90亿元。 总之，用市场的手段来调节费用标准去理顺原有不顺畅的关系，是比较可取的，虽然我们的改革经历了20多年，但社区管理的关系，尤其是最为敏感的价格确定方面的关系多年以来用行政手段一直难以理顺，现在，采用市场化的手段来解决这一问题，这个问题应当会迎刃而解。 备注：以上数据统计均来自于《北京日报》 
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