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房地产行业股利分配的新趋向及对企业价值的影响分析一、引言自中国住房体制改革以来，房地产企业象雨后春笋般应运而生，经过 20 多年的磨练 和洗礼，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。 一批优秀的房地产公司活跃在中国的经 济舞台上，引领着整个行业的发展。但是作为房地产业整体来讲还处于成长发展阶段， 存在所有制结构不同、经营模式各异、发展趋势不明晰等等问题，这也使房地产业成为 争议的焦点。而学者们对于房地产行业股利政策的分析，基本上都是以对于整个市场分 析来代替，房地产市场的特点决定了其股利政策及其对于企业价值的影响有其独特的地 方，房地产公司应该根据行业特点与企业差异，制定适合自己的股利政策，来消除市场 其对自身不利的影响。 需要强调的一点是，由于房地产行业发展较快，企业间发展差异比较大，因此本文 对于整个行业的研究，是以对于地产类上市公司的研究为主说明分析的，一方面上市公 司的企业规模和经营业绩比较好，能代表行业发展的方向，另外一方面是由于上市公司 的财务比较公开，也便于本文的分析研究。二、我国房地产公司及房地产行业的概况 国房地产公司及房地产行业的概况（一）我国房地产行业的发展及现状 房地产业是国民经济发展的晴雨表，房地产市场的发展对于增强区域产业综合竞争 力具有重要意义。一批优秀的房地产公司活跃在中国的经济舞台上，引领着整个行业的 发展。我国房地产业正处于新一轮发展的高潮，房地产开发价升量增、供需两旺，新一 轮的房地产开发可谓 “如火如荼” 全国的住宅开发、 ， 竣工面积及销售价格更是叠创新高， 中国经济的“房地产化”现象严重。房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著， 有统计数据显示，1998 年，全国土地出让金收入仅占当年地方财政收入的 8%，而到 2004 年则高达 47%，加上其他房地产税费，我国房地产业对地方财政的贡献率在 50%左 右， 2006 年， 全国房地产开发投资为 94 万亿元， 占当年全社会固定资产投资的 6%， 占当年 GDP 的 26%，远高于国际公认的房地产开发投资占比重 5%的合理水平。①另外， 最近几年，我国房价呈不断上涨的趋势，特别是在北京、上海等这些经济发展较快的大 中城市，上涨的幅度之大，是全国仅有的。但是对于其他地区的中小城市而言，房价虽我们从表 1 中可以看出，房屋销售、土地交易、房屋租赁价格都呈现上涨趋势。 2005 年比 2004 年的房价指数上涨 6%、土地价格上涨 1%、房屋租赁价格上涨 9%。 （二）我国房地产公司的经营状况及其对股利政策的影响 到 2006 年底，沪深两市房地产企业一共 83 家，总市值一共 01 亿元，流通市 值一共 46 亿元，占总市值的 03%，可以看出从股权分置改革以来，房地产市场 的开放程度在整个资本市场中走在前列，其股利政策也更具有说服力。两市房地产企业 平均主营业务收入为 484 万元，净利润为 525 万元，市盈率为 89%。 同中国深沪市上市公司其他行业市盈率比较，房地产类上市公司居中等偏上水平，说明 房地产业仍处于高利润行业。平均每股收益为 2096 元低于 2409 的市场平均水平。 从纵向比较来看，2006 年房地产板块的平均每股收益远高于 2003 年的 1535 元，其他 指标如主营业务收入，利润总额，净利润等都较 2003 年有大幅度提高，其中万科、招商 地产、中华企业等地产类上市公司业绩增长都在 50%以上，充分表明近年来国家宏观调 控对房地产类上市公司的业绩没有产生较大的影响。② 一般而言，公司分配利润应当遵循“多盈多分，少盈少分，无盈利不分配”的原则。 我国上市公司在派发现金股利时也基本遵循了这一特点，即盈利水平高的公司采用派现 方式的比例也高，而盈利水平低的公司采用派现的比例也就相应比较低。从表 2 可看 出，从 1998 年到 2006 年，每一年度内，派现的公司比例随盈余程度的上升呈现出上升 的趋势。三、股利理论及股利政策（一）股利理论的发展及类型 股利无关论。米勒教授与莫迪格莱尼教授于 1961 年 10 月份共同署名发表的《股 利政策，增长与股权估价》一文中指出:股利政策无论是对企业的股票价格还是资本成本 都没有影响。这就是所谓的股利无关论。MM 认为，企业价值取决于企业的基本盈利能力 及其风险程度，而与如何在股利和留存盈利之间进行税后利润的分摊没有关系。 即在完全 资本市场中，理性投资者的股利收入与资本增值两者之间不存在任何区别。 “手中之鸟”理论。在 MM 股利无关论中，MM 假设股东对现金股利与资本利得没有 偏好。而戈登与林特纳则认为，这一假设并不现实。在一般情况下，股东会偏好于获得现 金股利，而不喜欢管理者将盈利留存在企业中进行再投资，在将来获得资本利得。 纳税差异理论。以上两种股利政策均没有考虑投资者的实际纳税环境。根据国际 惯例，在通常情况下，股利适用税率要高于长期资本利得适用税率。这种税率结构势必会 影响到股票投资者对股利的看法。② （二）股利政策的类型 固定或持续增长的股利政策 这一政策是将每年发放的股利固定在某一固定的水平上并在较长的时期内不变，只 有当公司认为未来盈余会显著、不可逆转地增长时，才提高股利发放额。固定股利支付率政策 固定股利支付率政策即公司确定一个股利占盈余的比率，长期按此比率支付股利的 政策。 剩余股利政策 剩余股利政策是在公司有着良好的投资机会时，根据所确定的最佳资本结构测算出 投资所需的权益资本，先从盈余中留用，在满足了投资项目所需的权益资本之后，若有 剩余，公司才将剩余部分作为股利发放给股东。 低正常股利加额外股利政策 低正常股利加额外股利政策是在一般情况下，每年只支付固定的、数额较低的正常 股利，只有在公司经营非常好时，才根据实际情况向股东发放额外股利。 （三）股利理论与政策对于房地产企业的实际意义 对于房地产企业而言，按照 MM 股利无关理论，无论股利支付率如何变动，对股权资本 成本和股票价格不会产生任何影响。 按照股利的 “手中之鸟” 理论，企业发放的股利越多， 投资者认为投资的风险越小，股权资本成本会降低。在其他因素不变的情况下，企业价值 将因此而增加。即股利支付率越高，企业价值就越大。而按照纳税差异理论，投资者更加 偏好于资本利得。支付的股利越多，由于投资者需按较高的税率交税，他们会向企业要求 更高的报酬率来弥补由于纳税而造成的损失。因此，股利支付率越高，股东的要求报酬率 越高，企业价值越小。以上三种观点是最为主要的几种股利理论，但它们的结论却差异甚 大。 管理者在具体制定股利政策时，一定要考虑各种因素，权衡各方面利弊，力争使公司的 股利政策有助于企业价值的提高。 经过对各种股利理论的分析可以了解，股利支付虽说不会对企业现金流量产生直接 影响，但却可以通过各种途径影响到企业价值，比如股权资本成本会因股利政策的改变而 改变。管理人员必须认识到，证券市场尤其是股票市场对企业决策的反应绝对不容忽视， 它直接关系到企业未来的投资与融资环境，关系到企业的持续发展。四、房地产行业股利分配政策的新趋向（一）我国上市公司的股利分配政策的特征 目前我国上市公司对股利政策普遍不够重视， 股利政策制定的盲目性和随意性很大， 部分分配方案既不符合财务决策的相关原则，也不符合股东利益的要求，这种股利分配 政策的弊端有：首先，损害了投资者利益，使投资者获取的投资收益与承担的投资风险 严重不对称：其次，一些上市公司热衷于送红股，使股本规模迅速放大，股东权益被高 股利分配受到配股行为的影响分配现金股利，辅以资本公积金转增股本，多元化的分配方式体现处我国房地产市场的 不断自我摸索，成长。 截至 2008 年 5 月，我国 83 家房地产上市公司中，以分配混合股利为主要形式的有 46 家，占到总数的 55%，这充分体现了混合股利政策对于地产上市公司的重要意义。这 是房地产行业在 2007 年取得飞速扩张的结果， 体现了地产公司对于资金流的渴求， 不管 是以公积金转增的形式，或者是送股的形式，目的是为了将利润留在公司，而少量的现 金分红则是为了提升股东的信心，以便股东更多的资金投入公司，另外还可以提升债权 人对于公司的信心以及公司的信用评级，以便取得更多的资金。在中国的房地产行业发 展完全成熟以前，分配现金股利，辅以资本公积金转增股本，多元化的分配方式将继续 发挥着不可替代的作用，也将成为未来房地产行业股利分配政策的主流。 (三)股权分置改革对房地产行业的重要影响 股权分置改革是国家解决流通股和非流通股对立的股权分置问题，而解决这样一个 问题它所使用的工具就是送股对价，即是非流通股股东向流通股股东支付对价，例如物 华股份，非流通股股东每 10 股送股数达到了 73 股，送出率达 36%，这种方式构成 了行业股利政策的一种形式和手段。 地产类上市公司股改始自物华股份与华发股份，2005 年 6 月 20 日，物华股份、华 发股份成为第二批 42 家股改试点的上市公司之一，拉开了地产类上市公司股改的帷幕。 随后，股改由试点阶段转入全面推进阶段，以每批 20 家左右的“匀速”推进，先后共有 八批 197 家上市公司进入股改程序。而在股改全面推进过程中，地产类上市公司也开始 了全面推进，每批股改企业中均出现地产类公司的身影，而且进入股改的地产上市公司 情况也呈现多样化，同时股改方案屡现创新。① 在股权分置改革促使企业的内外部环境不断完善作用下，会对股利政策产生深远影 响。同时由于房地产行业对于大量资金的需求，改革非流通股为流通股对于房地产行业 而言，有着极为重要的意义。股改从股权结构的股权性质而言，使国家股和法人股的非 流通股具有流通权，改变了股东持股的本质，使不同性质的股东持股比例发生变化。从 股权集中度而言，股权分置改革同时也降低了非流通股东的持股比例，从而有利于更多 社会资金通过流通股的形式进入资本市场，为资金密集型的地产市场提供帮助。 有利于减少大股东”一股独大”的情况表 4 项目 第一大股东变动 流通股的变动房地产行业股权结构的数量变化 平均值 083270 109361 中值 082700 109091 最大值①最小值 000000 018654 方差 039699 044989 208900 384840从表 4 中可以看出，流通股的变动平均值为 109361，中值为 109091，说明股 改使流通股的比例增加， 有利于市场环境得到一定的优化， 在房价虚高， 地王频出的 2007 年，地产公司对于资金的疯狂需求，这点显得尤为重要。但是由于有限售条件流通股暂 不流通所以不考虑。 第一大股东变动平均值为 083270， 中值为 082700， 说明股改使第一大股东的比 例降低。有利于避免一股独大的状况，使房地产企业走上良性发展的轨道。 使房地产行业股利政策进入新阶段，为企业减轻历史遗留问题提供了契机 由于中国证券市场历史的原因，与其他板块相比，房地产行业情况更为复杂。1999 年以前相当长一段时间内，房地产企业被明令禁止上市，多数地产公司采取了借壳上市 的办法，地产公司在借壳上市过程中，不仅要为股权收购支付巨额的资金，而且在股权 收购达成协议后，涉及国有股的股权转让还需要经过政府监管部门审批，由于被借壳的 上市公司的资产质量都较差，地产公司要变更其主业需要进行脱胎换骨的资产重组，置 入优质资产，重组成本都比较高，为以后公司的发展留下了后遗症。 以东华实业为例， 控股股东广州粤泰集团是在 2003 年， 在每股净资产值的基础上溢 价 20%收购而来，自上市以来，东华实业从未进行过再融资，现大股东的持股成本竟比 原流通股股东持股成本还要高，而且尚未计算大股东先后两次注入共计数亿元的经营性 资产。② 股权分置改革对于解决这类问题， 提供了良好的契机。 减少了第一大股东持股比例， 而将投资主体转移到更多流通股股东身上，对于公司优质资产是一种补充。例如渝开发 采取了非流通股股东先注资再转增股本的创新股改方案，即由非流通股股东向公司注入 0226 亿元现金到资本公积金项目， 渝开发以注入现金增加的部分资本公积金向全体股③ 东按每 10 股转增 5 股的比例转增股份， 实际对价相当于每股流通股股东获送 87 元。该方案不仅是自股改启动以来独一无二的股改形式，更重要的是，解决了历史遗留的资 产重组成本过高的问题。五、房地产行业股利分配政策的新趋向对于企业价值的影响股利分配政策改变的是企业的资本结构，即有多少利润留在企业，多少作为股利发 放给股东。对于房地产企业而言也是一样，下面继续以万科为例分析不同股利政策对于 企业价值的不同影响。 （一）从送股到分配现金股利 送股即送股票股利，股票股利减少公司的留存收益，但只是资金在股东权益之间转 移，即将公司的未分配利润或盈余公积转为股本，不会导致现金流出，不增加公司资产， 股东权益帐面价值总额也不会发生变化。而分配现金股利则能大大加强公司对股东的吸 引力，使得很多股东真正以分红为目的持有公司股票，而不是以赚取差价为目的。 作为地产行业的龙头，万科分红逐年增加，1997、1998、1999、2000、2001年分别 为15元、1元、15元、18、2元，占每股收益的百分比基本保持稳定，依次 为:1%、5、7%、7%、78%。这反映了公司良好的现金流动状况，在保证 连续分红的同时，也保持了公司的发展后劲。虽然分红减少了公司的总资产，使得表面 上企业价值减少，但是对于股东的这种直接物质刺激会加深股东对于公司前景的看好， 将更多的资本投入到公司中去，其总的企业价值是扩大的。 （二）从分配现金股利到公积金转增股本 转增股本是我国上市公司一种特有的股本扩张方式，其实质上是公司用资本公积或 盈余公积向股东转送股份的行为。在国外较为规范的市场上，由于股市供需较为平衡， 公司发行股票时一般溢价部分比较少，资本公积金也不用作转股，而在我国，上市公司 的股票绝大部分都是通过高溢价发行的，致使公司形成了大量的资本公积金。 2007年，万科在综合考虑股东建议、公司盈利前景、资产状况以及市场环境的前提 下，以每10 股转增6 股的比例，向全体股东转增股本。以2007 年12 月31 日总股本 6，872，006，387 股计算，转增股本为4，123，203，832 股，本次资本公积金转增股本总金 额为4，123，203，832 元。转增前，资本公积金为12，885，360，32 元，转增后，资本 公积金结余为8，762，156，32 元。①万科转增股本之后，其企业价值不仅没有减少， 反而有了很大的增强，加之对股东信心的鼓舞，可以看出，这是一个非常成功的政策。 对于其他房地产上市公司也是一个很好的表率作用，这样的方式在地产界已经越来越被 广泛使用。 （三）股利分配政策对房地产企业的宏观影响大量的房产公司热衷于送红股，导致股本规模急剧扩张 很多房产公司为了企业的规模能大幅扩张，以便在资本和证券市场以及银行取得更 多资金，用于项目开发。所以热衷于送红股，但这样会使原有股东权益被高度稀释，一 些比例送股的公司的业绩无法与股本扩张的速度保持同步，短短几年便由原来的“绩优 公司”变成了“绩差公司”，股价也一路下滑。 经常性的不分配，难以发挥股利政策的积极效应 按照现代股利政策的相关理论， 恰当的股利政策具有两种效应:一是降低代理成本效 应，二是顾客效应。代理成本理论认为，由于较多地支付股利，留存盈利减少，可能迫 使公司进入资本市场重新进行融资。这就会迫使公司管理者受到更多投资者的监督，另 一方面也迫使公司必须谨慎、有效地运用资金，竭尽全力搞好经营，以提高公司价值， 维持较高的股利支付；因而，股利支付可以避免权益资本的过度累积，具有降低代理成 本的功效。顾客效应理论认为，处于不同税收边际率的投资者的股利偏好是不同的，每 一公司富有个性的股利政策，会吸引一部分具有相应股利政策偏好的投资者组成的“常 客” 。而当公司的股利政策向积极方面转化时，则会吸引比过去更多的“常客” 。由于我 国上市公司经常性的不分配，即使分配，也如蜻蜓点水，因而很难获取股利政策的这两 种积极效应。 由于股本扩张速度迅速，股本规模急剧膨胀，导致资本结构失调 合理的资本结构可以使公司资本成本降到最低，公司价值达到最大。由于债务利息 可以在税前抵扣，在财务杠杆的作用下，保持适度的负债率可以提高投资者的收益。而 我国房产上市公司普遍偏好权益融资，盲目追求股本规模的扩张，资产负债率偏低，资 本结构严重失调。结果不仅失去了利用财务杠杆效应的机会，还会加大平均加权资本成 本。随着资本成本的提高，势必会影响到公司的投资决策，从而最终会影响到公司的生 存与长远发展。六、规范我国房地产上市公司股利分配政策的对策思路(一)尽快完善关于房地产行业股利分配的特殊政策法规并加强执行 中国证券市场运作时间较短，相关的政策法规还不完善。由于缺乏硬性的约束，上 市公司的股利分配在很大程度上存在着随意性。另一方面，由于房地产上市公司特殊的 股权结构等原因，我们国家的股市对于政策的规定比较敏感，这从以上的资料中可以看 出。 国家新规定的出台， 都会对敏感脆弱的地产类上市公司的业绩带来或大或小的影响。 因此，应尽快完善有关的法律规范，将有关操作的概念明确，操作的步骤细化，以加强执行，对地产行业起到完善和保护作用，促进其健康稳定发展。 （二）继续深化房地产上市公司的法人治理结构 上市公司法人治理结构存在问题也是导致股利分配产生问题的重要原因。由于我国 目前绝大部分房地产上市公司是由原国有企业转制而来的，股权分置改革有利于房地产 上市公司的发展，但是 “所有者缺位问题”的存在，使股东大会实际上由企业经营者所 控制，监事会则形同虚设。对公司经营者来说，公司的规模越大就越有成就感，自己也 可以从中获得各种利益。在他们看来，公司上市的目的就是为了筹资方便，投资者的钱 既不需要还本，又不需要付息，是否分配股利更是无关紧要。这也是地产行业多为资本 密集型企业带来的负面影响，继续深化法人治理结构，有利于解决房地产行业一味最求 资本的现状，有利于企业的良性循环与发展。 （三）房地产上市公司应尽量保持股利政策的稳定性 股利政策的稳定性，表现为股利与税后盈利之间稳定的比例关系及股利稳定增长的 趋势。稳定的股利对保持股票价格的稳定具有直接的作用。对公司而言，意味着公司实 力和盈利的稳定。通过前面对地产市场与行业的分析，我们得出，那些股利收人占其收 人总额比例较大的股东，注意稳定的股利收人，更愿意持有那些收人稳定的公司股票， 并愿支付较高价格购买。同时，股利政策是二级市场最直接的“稳压器”之一，对于避 免由于股利政策变动而恶炒某个股票，避免二级市场的剧烈波动，遏制投机行为，培养 正确的投资理念具有无可比拟的作用。 当然， 股利政策的制定也应考虑股市的波动情况。 不论上市公司的财务及经营状况如何，股利分配，尤其是配股都必须选择适当的时机。 首先，在股价长期低迷的情况下，上市公司再大规模、高溢价配股，必然会加剧股票短 期内供过于求的矛盾，结果不仅是使二级市场受到更大打击，而且上市公司的配股筹资 计划也可能因市场抵触而落空。其次，房地产上市公司作为股市的重要成员行业之一， 股市行情制约着公司的运作，公司对保护和巩固股市也有应尽的责任，当股价过高，企 业应通过适当的股利政策，促其回落；当股价低迷，公司应通过股利政策给投资者适当 补偿，增强他们的投资信心，使股价升高。 （四）增强现金股利的分配力度 从前文的分析，我们知道，投我国资本市场的投资者对于资本利得的偏好远远大于 投资所得。 所以要增强投资者长期持有公司股票的信心， 树立公司长期健康发展的形象， 就要在可能的情况下发行现金股利，这也是国外资本市场发展的特征之一。对于房地产 这样一个对于资金要求更大的行业而言，更需要如此，所发的现金股利对于公司而言无足轻重，但是其提供的资金回报却非常大，何乐而不为？也只有这样，整个房地产行业 才能减少投机气氛，逐步走向成熟。参考文献：[1] 安世民，吴奇企业文化对其经营环境的适应性研究[J]西北民族大学学报， 2006（4）： 30- [2] 陈兰我国房地产市场发展现状与趋势分析[J]科技促进发展， 2007（3）：9- [3] 陈卫利论股利政策与企业价值[J]山东经济， 2003（9）：36- [4] 李宏房地产上市公司价值评价体系研究[D]西安：西安建筑科技大学，2004： [5] 陆正飞，魏涛配股后业绩下降：盈余管理后果与真实业绩滑坡[J]会计研究， 2006（8）： 52- [6] 吕长江，王克敏上市公司股利政策的实证分析[J]经济研究， 1999（12）：31- [7] 田华臣我国上市公司股利分配政策研究[J]理论与实践， 2003（11）：70- [8] 王斌，张虹红论企业集团的股权设计[J]会计研究， 2005（12）：9- [9] 王宪平我国房地产上市公司价值判断标准及投资机会分析[J]经济建筑， 2002（2）： 34- [10] 杨旭东，莫小鹏新配股政策出台后上市公司盈余管理现象的实证研究[J]会计研究， 2006 （8）：44- [11] 原红旗中国上市公司股利政策分析[M]北京：中国财政经济出版社，2004： [12] 于艺我国上市公司股利政策现状研究[J]武汉科技大学学报， 2004（19）：20- [14] 中国注册会计师协会财务成本管理[M]北京：经济科学出版社，2005： [15] Tom Copeland，Tim Koller，Jack MValuation—Measuring and Managing the Value of Companies[M]北京：电子工业出版社，2002：致 谢在学士学位论文即将完成之际， 我想向曾经给我帮助和支持的人们表示衷心的感谢。 特别是我的论文指导老师陈平老师，他在我的论文写作过程中给了我无微不至的关心和 指导，帮助我一遍又一遍的修改论文结构，一次又一次的纠正论文的内容，甚至连错别 字和标点符号都帮我一一的指出。 还有要感谢我的朋友们，他们在我每次论文定稿时都帮我仔细检查错别字以及语言 的流畅性，并且在我的论文写作过程中提供了很多有关我论文的资料和许多有价值的数 据。最后要感谢学校在我们的论文写作过程中提供诸多便利设施和服务，比如网络检索 设备、图书馆查阅服务以及免费打印服务等等。 
浅析新会计准则下的建筑行业会计管理摘要：2007年1月开始实施的新会计准则对建筑行业会计管理提出了新的挑战，主要体现在新会计准则所引入的公允价值等创新理念而造成的，所以需要从从业环境等诸多角度加强会计管理。关键词：新会计准则；建筑；会计管理2007年1月，新企业会计准则在上市公司中推行。与1日会计准则相比，新会计准则发生了重要变化，它的实施将对会计行业及经济总体环境产生积极而深远的影响。同时，也会引起各行业的会计方式方法较大的改变。对建筑行业来说，也概莫能外，要加强对建筑行业会计管理，以实行新会计准则为契机，提高整个建筑行业的会计管理水平，积极应对。一、实施新会计准则对中国经济社会整体的影响：（一）扩大的公允价值适用范围，使会计信息可信性与公正性更强。将国际会计惯例中的计量基础“公允价值”引入到会计体系中，是新会计准则的一大亮点。新会计准则虽然继续维持了“历史成本”的基本计量属性地位，但在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组、商业性货币性交易等准则中对公允价值的应用，使会计信息的可信性与公正性更强。并增强其相关性。（二）有利于企业发展壮大。长期以来，我国将会计目标定位于“受托责任观”，决定了我国会计信息的首要质量特征应是可靠性而并非是相关性。此次新会计准则不再强调某一种观点，而是结合国内外的市场需求，对“决策有用观”与“受托责任观”兼收并用。新会计准则将最终目的定位于使公司提供的会计信息更真实地反映企业的经济实质，强调了会计信息对决策的有用性，并以可靠性与相关性作为会计信息质量的两大支撑。新会计准顺应了资本高层对会计信息的需求，在关键环境和根本上实现了与国际财务报告准则趋同，有利于风险识别与控制，衡量企业业绩。（三）有利于资本市场的健全完善。我国的资本市场进在不断完善之中，这次新会计准则的实施加快其健全完善的进程。资本市场的发展使会计信息使用者和用途发生了根本变化，对企业会计准则的变革提出了新的需求，即真实反映企业的财务状况，为资本市场、投资者以及其他利益相关者服务。资本市场的发展是在规范基础上的发展，而规范市场的基础在于信息披露、尤其是高质量的信息披露，而高质量的信息披露是由高质量的企业会计准则来实现的。新会计准则从信息批露的关键环节人手，增加了报告与披露的要求，对时间、空间、范围等作了明确而全面的规定，对资本市场的完善与健全是积极的保障与支持。（四）新会计准则对会计人员而言是柄双刃剑。一方面，新会计准则各种新规定对会计人员的业务素质是个考验。一些会计从业者短期内很难熟练掌握，会对工作产生一定影响。另一方面，新会计准则必将积极地促进会计人员进行后续学习。促使其与国际惯例相结轨。提高自身的素质。同时，对于建筑行业会计而言，由于建筑行业会计的特点，新会计准则也产生极大影响，特别是近年来，我国建筑企业起出国门的情况越来越多。新会计准则对建筑行业会计提出了严峻挑战，同时也会促进中国建筑行业更快更深的融入国际建筑行业的整体大环境中。二、建筑行业会计特点及新会计准则的影响及意义对建筑行业而言，明确建筑行业会计特点，可以更好的应对新会计准则带来的变化。（一）建筑行业会计特点1、行业会计科目相对集中。在建筑行业会计科目上，核算主要集中在成本费用类科目。成本类科目一般分为直接材料、直接人工、其他直接费用、制造费用及间接费用五部分。相关收入类科目简单数目少。2、工程施工成本的结转具有特殊性。根据 企业会计准则～建造合同 和 施工企业会计核算办法》，为各个领域国际惯例，建筑企业成本的结转不再沿袭过去的将开单结算和收入确认合并在一起进行的方法而是将工程价款结算和收入的确认分开来处理。这样，“工程施工”帐户就能够反映自工程开工以来累计发生的工程成本和合同毛利。3、会计人员工作环境特殊。在对会计人员的要求上，建筑企业的会计人员提出更高的要求，要有相关的建筑方面的知识。同时，其所从事的工作环境相对比较恶劣。有时要到工地工程现场进行业务核算。4、建筑业生产经营的特殊性决定了会计经营管理的特殊性。建筑业一般按单项工程为对象核算和管理成本。工程开工前一般有工程预算，因此对进行成本对比分析提供了便利条件。但是如何在施工过程中及时准确地集结成本却是一个难点。因为建筑工程不象工厂那样在车间内封闭连续生产，具有工程分布广泛、范围分散、距离较远、人员复杂等特点，属于开放式生产经营，给财务管理增加了难度。（二）新会计准则对建筑业会计的影响1、新会计准则会影响到建筑行业的业绩。在资产减值准备方面，以前的会计方法是期末进行检查，如果可回收金额小于帐面价值，则提取减值准备，在以后期间如果价值恢复，并可转回，但转回的金额已原来提取的金额为限。新会计准则规定，会计人员在进行资产减值准备测试时，首先要进行判断，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，不可转回。在债务重组、存货计价方法、货币时间价值、借款费用处理变革也会对建筑行业的成本及收益核算产生影响。2、新会计准则对建筑行业的会计科目转换、调整提出了要求。新会计准则取消了短期投资相关科目，相应增加了金融资产类的相关科目，如持有到期投资、可供出售金融资产等科目。这就要求建筑行业会计及时转换会计科目，调整好帐本。做好相关调帐工作。3、新会计准则需要建筑行业会计人员职业判断能力是个考验。新会计准则的资产减值很多需要会计人员进行正确的价值判断，从而得出资产是否减值的结论。这需要会计人员不断提高业务水平，提高职业技术能力。也需要会计人员正确建立职业道德、坚持独立权衡、合法谨慎、一致性的会计基本原则。4、新会计准则对建筑行业的管理水平及企业文化都提出了挑战。新会计准则的实施，对建筑行业来说也是一个挑战。建筑行业不仅仅是改变会计核算办法，更是对其企业文化及管理水平的一种挑战，也是一种检验。从管理水平而言，严谨、扎实、灵活的管理将会使新会计准则的实施更加便捷与迅速，更好的适应各项新的政策与制度。同时，良好的企业文化将有助于在新会计准则实施过程中出现问题的解决。（三）、新会计准则下加强建筑行业会计管理的意义在新会计准则下，建筑行业加强会计管理有着积极的意义：1、与国际接轨改善建筑行业的整体会计信息质量。新会计准则提高了会计核算信息的相关性与可靠性，更为重要的是，同国际惯例接轨，这将有助于提高建筑行业会计人员的业务素质，提高建筑行业会计整体信息质量。2、提高建筑行业整体的效益管理水平。在新会计准则的实施，对建筑行业是个挑战与机遇并存。建筑行业要抓住此机会，提高管理水平，同时，利用新会计准则有利的一面，吸引投资，扩大业务范围，提高整体效益。3、有助于促进社会和谐。目前，房子已经成为中国人头上新的三座大山，国家也在努力出台一些政策措施维护房地产价格的稳定。加强建筑行业会计核算，在新会计准则下，更好地为国家提供相关信息，也为国家出台更加积极的政策提供依据，为构建和谐社会做贡献。 三、加强建筑行业会计管理的建议与措施通过分析建筑行业会计的特点及新会计准则对建筑行业会计管理的意义，综合而言在新会计准则下加强建筑行业会计管理要从以下几个方面人手：1、加强会计人员的管理做任何事，人的因素是第一位的，加强建筑行业会计管理，首先要加强从事建筑行业会计人员的管理。主要注重以下三方面：第一在招聘中，要注意选对人，选择那些掌握新会计准则技能，吃苦耐劳，而且有进取精神的人来担当会计工作；二是在工作中要加强会计人员的后续学习，及时掌握更新的会计政策与方法，促使会计人员能主动更新相关知识；三是管理考核中，要加强对会计人员的管理与考核，要做到疑人不用，用人不疑问，发现问题能及时处理。2、构建良好的会计职业判断环境从新会计准则来看，需要建筑行业会计人员在提取减值准备等业务中进行职业判断，保证会计信息的可靠性与相关性。会计职业判断又涉及到三方面：主体因素，客体因素，环境因素。其中主体因素是指会计人员自身，客体因素是指进行职业判断的会计业务，环境因素则是会计人员进行职业判断所处的环境。这其中，除了加强会计人员的自身素质外，还要强化环境因素的作用。现实中，环境因素因为利益相关者的自利本性，契约的不完备性，造假成本低而往往对会计人员的判断造成影响，建筑行业企业必须注重强化职业判断环境建设。3、建立内部监督控制制度对于建筑企业而言，由于财务核算的特殊性，建立内部监督控制机制尤其重要。内部监督控制主要包括三个方面：即控制环境、会计系统和控制程序。控制环境是指建筑企业管理当局对内部控制及其重要性的整体态度、认识和行动。包括：经营管理的观念、方式和风格；组织结构和权力职责的划分方法；控制系统。会计系统是指用于确认、记录、计量和报告建筑行业经济业务的财务信息系统。通过些系统，所有经济业务事项最终都反映在会计报表中，会计系统是内部控制的重要组成部分。控制程序是根据各企业的性质、业务、规模不同而不同，主要有合理、合法性控制、授权、分权控制、组织规划控制、业务程序批准控制等。4、积极做好“四个统一”现在建筑企业一般是集团化企业，管理层次相比较多，因此对会计人中更需集中管理，做到四个“统一”，即人事管理统一化、会计政策统一化、网络信息统一化、会计计量票据统一化。人事管理统一化要求对会计人员必须由集团高层统一任免、考核、奖惩，在一定程度上保障会计的独立性；会计政策统一化要求所属各公司实行集团统一的会计管理办法，严禁各自为政、为所欲为，更不得借此调节会计利润，规避集团的财务管理和考核业绩；网络信息统一化要求对所有的财务信息及时录入计算机信息系统，随时掌握各工程和所属各公司的经营情况，为事先预测和领导决策提供正确依据会计计量票据统～化要求对各种财务结算单据实行统一管理，并使用无炭复写，预防原始凭据的涂改，确保会计记录的准确性，比如：统一印刷收款收据、材料入库单、领料单、仓库保管和会计账表等重要凭证。5、构建优秀的企业文化企业文化是企业在长期生产经营过程中形成的管理思想、群体意识和行为规范，优秀的企业文化是企业宝贵的、潜在的无形资产和财富。是企业会计管理也会产生积极深远的作用。在这方面，国内的万科等大型房地产开发建筑企业已经注重取得了一定的经验与实效。在构建建筑行业企业文化中，要注意以下几点；一是确保职工认同。企业文化建设的主体是职工，先进的理念只有被广大职工认同，并成为职工的自觉行动，才会有生命力。二是要多渠道并进。并与企业党的建设结合起来；三是实现经济文化一体化，切忌企业文化建设与企业经营各自为政；四是正确处理继承和发展的关系，要吸收企业发展过程中形成的优秀成果，也要摒弃阻碍企业发展的落后文化，以建设适应新形势的优秀企业文化。参考文献1、李蜀湘．关于会计人员管理体制创新的探讨[J]．湖南工业职业技术学院学报．2005年6月2、边绍娟．会计人员社会化管理浅探[J]、财会通讯(理财版)，2006年第1期．3、杨力伟．建立和完善会计人员管理机制[J]．纺织机械．2OO5年第5期．
对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。
