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商品房预售法律规制的经济法视角 【摘要】市场机制对社会资源配笠的调节方式和调节过程存在着自身 无法克服的局限性，阻碍整体利益的实现，影响经济生活的正常秩序。 正是由于“市场失灵”，国家不得不进行干预解决这些问题。同时在商 品房预售中买受人处于明显的弱势，出卖人也往往利用优势地位损害 买受人的利益。本文力求以经济法学的其本法律价值为指导，以利益 分析为线索，通过国家宏观调控实现利益的平衡，以及通过惩罚性赔偿 对处于弱势地位的买受人的合法权益进行保护实现法律的公平之义。 【关键词】商品房预售;市场失灵;国家干预;惩罚性赔偿制度 L商品房预售与经济法平衡性原理一缺陷矫正 商品房预售中常常出现一系列的问题，如”市场失灵”就需要 国家进行干预来矫正缺陷。国家干预是指国家基于公共利益，为 了实现实质公平而通过立法活动限制市场主体意思自由，并迫使 其服从的意志及表现。自由放任基础之上的市场竞争机制，并非 在任何领域、任何状态下都能够充分展开，而在另外一些领域或场 合，市场机制即使能够充分发挥，也无法达到符合整个社会要求的 正确资源配置效果。这些问题就是市场经济自身所无法克服的固 有的缺陷或不足，西方经济理论将它们统称为”市场失灵”。’，市场失 灵’是由市场机制调节的自身缺陷造成的。市场机制缺陷和失灵， 既不可能由市场机制本身克服，也不可能由商事主体的行为解决， 只能由政府出面进行适度干预。是因为政府有着纠正市场机制失 灵的特有优势，如征税、审批、处罚等，”政府是唯一有能力和社会 成员相平衡的组织”。著名经济学家凯恩斯认为”希望国家多负起 直接投资之责”。他主张对资本主义加以”明知管理”，在市场失灵 的情况下，国家应当积极的干预经济，扩大政府职能，刺激投资和 消费，这为现代国家干预机制确立了重要的理论基础，极大地开发 利用了国家干预的力量。 法律是经济的上层建筑，国家干预正是以”市场失灵”作为其 存在根据的。并围绕两个目的进行，一是为了追求实质公平与实 现良好的市场秩序;二是规范立法层面以外的国家管制。其界限 应当是防止预售方这一利益集团损害预售方利益，即对预购方进 行事实上的管制，防止预售方之间的恶性竞争，保持公平的竞争环 境。 市场的真谛在于竞争，而完全竞争的市场机制仅是一种假象， 是根本不存在的，即在现实的市场环境中仅靠当事人自治是不可 能保持有效的市场秩序的，这一点在商品房预售制度中表现尤为 突出。 商品房预售是我国目前房地产交易的主要方式，据有关资料 表明，载我国房地产开发资金中，预售款已占房地产全部见者资金 5创毛左右。实践证明，完全依靠市场机制作用的自动调节是不可 能实现房地产市场的良性发展的，放任自流的商品房预售会引起 房地产交易中的过度投机、欺诈等违法行为，不仅会严重损害预购 方的利益，而且会造成经济的动荡。而且，投资商品房预售市场具 有高利润、高收益的特点，这种巨大的利益驱使完全可能促使以追 求利益最大化的商事主体个体争先恐后地进人这一行业，最后导 致社会资源过于集中，供大于求，恶性竞争的情况出现。因此，国 家需要运用经济、法律手段对房地产市场进行干预，这点在商品房 预售领域表现的尤为突出。近期央行不断的下调存款准备金率以 及多项国家政策法律的出台正是为了对房地产市场进行干预，使 之回归理性。 通过国家的宏观调控与市场机制的结合，使得个人利益与全 局利益可以同时兼顾。通过国家在某些领域发布灵活的政策，可 以使市场体制外的经济关系也能得到有效的调节。通过国家强有 力的监管，可以规范市场的不正当的竞争行为。国家对经济的统 筹安排辅助市场机制实现资源的最大化合理配置。国家对市场主 体提供信息，保证了交易起点的公平。国家为社会提供公共产品， 保证了市场经济的顺利展开。国家缩小贫富差距，保障了市场竞 争中弱势群体的利益。因此，国家作为”看不见的手”干预”市场失 灵”，将市场的自我调节功能和政府指导作用相结合。 2 商品房预售与经济法倾斜性原理-一实质公平 在市场经济条件下商品房预售是独立平等主体之间就期房进 行等价交换，平等的预售房与预购方享有充分的意思自治，但是这 种平等也只是法律地位上的平等，和平等受法律的保护。但是契 约自由-一”其流弊使经济上的强者利用契约为欺压弱者的工 具，或契约自由为掩护而产生影响社会公序良俗的情事，所以契约 自由遂有其限制，大抵由个人契约趋向集体契约，由形式契约趋向 契约内容的限制”合同自由和国家干预是应交易中效率和公平者 两个价值趋向而产生的。合同自由追求的是效率，国家干预则是 为了确保实质上的公平。在现代民法中，合同自由受到各个方面 的限制，国家处于社会利益的考虑，为维护交易安全、维护社会正 义、保护弱者(消费者)的目的，在强调合同自由的同时，兼顾合同 公正，允许国家适度干预。罗尔斯在《正义论》中指出”正义即公 平”，从社会理论和经济理论的角度来看，公平分为自然公平(普遍 公平、形式公平)和矫正公平(实质公平)，前者是自然主义的基础， 后者是国家干预的理由，而倾斜性成为矫正公平的内在要求。 市场经济发展的萌芽阶段，各市场主体之间经济实力大致相 当，”意思自治’，也就自然成为市场交易的基本原则。但随着市场 经济的发展，两极分化愈演愈烈，强势主体和弱势主体之间的分歧 也越来越大，’意思自治”这一原则己成为强势主体对弱势主体进 行残酷掠夺的绝佳理由。所以，预购方相对于预售方常常是处于 弱势地位，双方的交易实质不公平。自治法认为法律法意义上的 公平仅仅是指形式公平，它意味着机会平等，即社会资源平等地向 市场开放，竞争的起跑线均等，市场主体同等的不受歧视，市场主 体平等地拥有实现其经济目的的手段。而国家管制所追求的公 平，是在承认经济主体占有社会资源的差异的前提下而追求的一 种结果上的公平，即实质公平。因为预购方和预售方悬殊的势力 对比，往往造成预售方侵害预购方权益的后果，这就要通过国家干 预进行矫治，用以实现实质公平。商品房预售法律制度中国家干 预所追求的终极价值之一应当是实质公平。国家干预的方式是对 特定对象给与倾斜性的支持和保护。 房屋作为人类生存的必要条件，属于生存权的基本内容，应当 受到法律的优先保护。对公民个人消费的优先保护体现了现代民 法社会本位的发展趋势，是现代商品经济高度发展引发对公民基 本生存权利予以特殊保护的客观要求。公民个人与法人团体相 比，前者处于弱者地位，在经济实力、联合程度、消费认知能力等诸 多方面都很难与以法人形式出现的经营者相匹敌，因而法律维护 公平的宗旨要求在保护的取向上应对消费者有所倾斜。正是体现 了经济法倾斜性原理。 3 商品房预购人利益的救助机制--一惩罚性赔偿资任制 度 3 1惩罚性赔偿责任体现着经济法的价值 商品房预售由于交易周期长、可预测性差，房地产开发商在资 金、技术、信息或是社会影响力等诸多方面都具有明显的优势。而 商品房预购人常常因欠缺交易经验及足够的交易信息和能力，很 难与开发商抗衡。预售人处于弱势地位，保护弱者以维护社会利 益平衡是现代社会法治精神所要求的，经济法是以社会为本位的 法律，维护社会经济活动中的社会公共利益是经济法的根本目的， 对预售商品房消费者权益的优先保护也体现了经济法的社会本位 追求。 法的形式价值是指自身的价值。在全社会范围内，经济法责 任的形式在于维护经济安全和实质正义。惩罚性赔偿责任制度的 形式价值也在于此。惩罚性赔偿制度对正义价值的促动，在于实 质正义。法律责任的设定都是为了实现矫正正义，但现实生活中， 法律制度的不完备性和行为人的履行差错，使法律责任并不能完 全矫正不正义，惩罚性赔偿制度的产生是为了弥补这种矫正不足。 惩罚性赔偿制度通过给受害人一笔额外的赔偿金，来使受害人的 权利恢复至未被侵害之前的状态。在实际的补偿性赔偿中，受害 人及其家属为了伸张正义而花费的时间、精力，而受到的周折、辛 酸常被忽略，这与现实的高诉讼成本、艰难诉讼过程极不相符。回 到现实中，补偿性赔偿是不能够充分有效地矫正不正义的，因此它 需要惩罚性赔偿制度的补充，以维护实质公平。 商品房消费者权利作为消费者最基本的生存权利之一，惩罚 性赔偿制度能够更好的弥补消费者的损失，体现经济法的实质公 平。 32我国商品房预售领域的惩罚性赔偿责任制度及其完善 《中华人民共和国消费者权益保护法))(以下简称《消法)))第49 条即通常所说的”双倍赔偿”，自此建立了民法中的惩罚性赔偿制 度，直接目的一是使受害消费者获得合理补偿;二是从社会公共利 益着眼，制裁经营者的欺诈行为，以减少欺诈。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》(以下称《解释)))虽然明确了有限度的适用惩罚 性赔偿，但却没有明确商品房作为商品的属性，也没有明确适用 《消法》规定的双倍赔偿条款。其中第8、9条分别对两类恶意违约 行为和三类欺诈行为引人了限于购房款一倍以下的惩罚性损害赔 偿制度;第14条在商品房面积误差绝对值超出3%部分的房价款 及利息实行双倍返还的规定也具有惩罚性赔偿的性质。这三类欺 诈行为是故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供 虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋己经抵押的事实;故 意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁安置房屋的事实。 由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除 时，买受人除可以请求返还己付购房款及利息、赔偿损失外，还可 以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任。发布虚假 商品房销售广告是一种欺诈行为，如果其符合上述情形的构成要 件，作为买受人的消费者可以主张惩罚性赔偿。 该司法解释的出台突破了传统的补偿性赔偿的合同责任理 论，折中性地引人了惩罚性赔偿责任，但是与《消法》第49条规定 的惩罚性赔偿的严格责任还有较大距离，对于商品房是否属于生 活消费品依然没有定性，这样对于遭受欺诈的购房消费者而言，仍 然不能直接援用《消法》来保护自己的合法权益。该司法解释仍然 是一个对商品房开发商的不合理利益与购房消费者的合理利益之 间的折中妥协产物，实际上是一种”杀鸡取卵”的短期行为。笔者 认为，针对商品房销售中的欺诈行为，应当旗帜鲜明地适用《消 法》，这样，既规范了开发商的经营行为，又维护了购房消费者的合 法权益，同时又能促进我国房地产业的良性发展。 【参考文献】 [l]李昌麟 经济法学附1 北京:中国政法大学出版社，1999年 [2]王泽鉴 民法学说与利例研究(第5册)【MI 北京:中国政法大学出版 社，1998年 [3]王泽鉴 民法学说与判例研究(第6册)【M] 北京:中国政法大学出版 社，1998年 [’]符启林商品房预售法律制度研究[M]北京:中国政法大学出版社， 2加1年 [5]邱本 自由竞争与秋序调控时]北京:中国政法大学出版社，2001年 网刘武元房地产交易法律问题研究[M〕北京:法律出版社，2002年 闭高富平、黄武双 房地产新论附]北京:中国法制出版社，2咖年 [81李昌麟、许明月消费者保护法附]北京:法律出版社，2005年 [9]斯蒂格利英郑秉文译政府为什么干预经济「M] 北京:中国物资出版 社，1998年 [l0]金香爱 关于商品房”双倍赔偿”的经济法理思考[Jl 河南省政法管理 干部学院学报，2003年，(2) 【川王利明惩罚性赔偿研究[J]中国社会科学 ， ZOx)年，(4) 〔12]刘楠论公法、私法二元结构与中国市场经济 民商法论丛第4卷[C1， 北京:法律出版社，1995年 【13]王立峰 论惩罚性损害赔偿民商法论丛第15卷汇C] 北京:法律出版 社，2(期)年 【14]刘俊海 旗帜鲜明地适用消法第49条困1人民法院报2003年 〔151梁慧星消费者权益保护法第四十九条的解释与适用 困1人民法院 报，2(X)l年3月29日 【l6]凯恩斯 就业利息和货币通论附l商务印书馆，1981年 
论文内容格式（与政法学院关于毕业论文的格式要求相同）： 1、论文的结构①前置部分：包括论文的题目、作者、指导教师、中文摘要、关键词等。②主体部分：包括引言、正文、结论等。③后置部分：包括注释；参考文献；后记等。2、具体写作要求①前置部分：摘要是对论文的简短陈述，主要包括选题意义、主要论点、论证方法等，中文摘要在200字以内。关键词应为反映全文内容信息的词语或专业术语等，以3—5个为宜。②主体部分：引言应说明选题的意义或依据、研究的范围、论证的方法等。“引言”二字不必写出来。正文内容必须客观真实，层次清楚，语言准确，结构完整，文字符号书写规范，表格插图清晰整洁。注释（引用文献）应以上标形式的数字按顺序标注，一律采用尾注。结论必须科学准确，但可以提出设想，建议或尚待解决的问题。论文主体部分不得少于5000字。③附录部分：主要是参考文献。④基本要求：论文必须遵守《高等学校哲学社会科学研究学术规范（试行）》。3、论文的顺序及文本格式：毕业论文打印应选用A4型纸，左侧装订。①封面：各项内容的填写均用4号楷体、加粗，封面不显示页码。②第2页开始排序（第1页是封面，不排序）。第2页是中文题目、学生姓名、指导教师及姓名、中文摘要、关键词、正文。中文题目用小二号黑体，空一行接学生姓名、指导教师及姓名，用小四号宋体。空两行接中文摘要、关键词，摘要、关键词用五号黑体，内容用五号宋体。中文摘要和关键词两端对齐、各缩进两字符。③正文：关键词下面空两行开始论文的正文。页面：页边距：上：5；下：0；左：8；右：4。行间距：单倍。标题：一般使用一、（一）、1、①等序号表示。字号：一级标题，4号黑体，居中。二级标题，小四号黑体，空一个字符。三级标题与正文同为小4号字宋体。④注释：一律使用尾注。注释两字用五号黑体，其他用小5号宋体字。用“①”、“②”顺序排列，在正文中一律用“上标”形式表示；注释在10个以上的，可使用[1]、[2]……，并以上标形式表示。这些上标的序号放在标点符号的前面。
其中学位论文题目用黑体二号字，其余用宋体四号字论文题目应能概括整个论文最重要的内容，简明、恰当，一般不超过25个字。中文摘要及其关键词（宋体5号字b5排版）： 论文第二页为500字左右的中文内容摘要，应说明本论文的目的、研究方法、成果和结论。学位论文摘要是学位论文的缩影，尽可能保留原论文的基本信息，突出论文的创造性成果和新见解。论文摘要应尽量深入浅出，通俗易懂，少用公式字母，语言力求精炼、准确。在本页的最下方另起一行，注明本文的关键词3╠5个。英文摘要及其关键词（宋体5号字b5排版）： 论文第三页为英文摘要，内容与中文摘要和关键词相同。毕业论文范文：学校名称：东北师范大学院（系）名称：计算机系本科生学号：学 位 论 文 题 目学 科、专 业：计算机科学技术本科生姓名： _____ _指导教师姓名：_________指导教师职称：___________东北师范大学计算机系学位评定委员会年 月摘 要（粗宋体居中四号字）（空一行）摘要内容（宋体5号左对齐）（空一行）关键词：词1、词2目录： 论文各章节的详细目录。格式如下：计算机概论……… ……………………………………1 1 计算机产生………………………………………………2 计算机的发展……………………………………………3 计算机中的进制 …………………………………………3一 二进制表示法……………………………………………3第二章 计算机文化基础………………………………………6其中：“章”部分使用 宋粗体四号 字；“节”部分采用 宋体5号 字 引言（或序言）（宋体5号字b5排版）： 内容为本研究领域的国内外现状，本论文所要解决的问题，该研究工作在经济建设、 科技进步和社会发展等某方面的实用价值与理论意义。 正文是学位论文的主体:要求采用宋体5号字b5排版。每页36行，每行32个字。页码打印在页面下方中间位置，论文装订后尺寸为标准b 5 复印纸的尺寸。页眉部分奇数页使用“东北师范大学计算机系学士学位论文”，偶数页使用论文题目的名称。论文中图表、附注、参考文献、公式一律采用阿拉伯数字连续（或分章）编号。图序及图名置于图的下方；表序及表名置于表的上方；论文中的公式编号，用括弧括起写在右边行末，其间不加虚线。学位论文一律在左侧装订，要求装订、剪切整齐，便于使用。 论文字数控制在1万字至3万字之间。 宋体3号字居中显示 （空一行）§1 宋体4号字居中显示（空一行）粗宋体5号字左起 正文部分宋体5号字，语言要简练，不能有错字、别字。也不能有错误的观点。参考文献： 按学位论文中所引用文献的顺序、列于文末。[编号]、作者、文章题目、期刊名（外文可缩写）、年份、卷号、期数、页码。 文献是图书时，书写格式为：[编号]、作者、书名、出版单位、年份、版次、页码。 附录： 包括放在正文内过分冗长的公式、以备他人阅读方便所需的辅助性数学工具、重复性的数据图表、论文使用的符号意义、单位缩写、程序全文及有关说明等。 论文打印日期： 系里提供打印机供学生集中打印论文。打印日期6月14日¾ 6月18日计算机科学系 1999年6月 毕业论文规范写作问答 高夫杰 正确指导学生撰写论文是高等学校教学过程中的重要环节之一，是 学生完成所学专业并完满毕业的重要标志。为了进一步帮助大家写好论文，现将一些应规范的问题说明附后： 一、什么是学位论文？ 学位论文是高等院校毕业生用以申请授予相应学位而提出作为考核和评审的文章。学位论文分为学士、硕士、博士三个等级。 1、学士论文： 学士论文是合格的本科毕业生撰写的论文。毕业论文应反映出作者能够准确地掌握大学阶段所学的专业基础知识，基本学会综合运用所学知识进行科学研究的方法，对所研究的题目有一定的心得体会，论文题目的范围不宜过宽，一般选择本学科某一重要问题的一个侧面或一个难点，选择题目还应避免过小、过旧和过长。 2、硕士论文： 硕士论文是攻读硕士学位研究生所撰写的论文。它应能反映出作者广泛而深入地掌握专业基础知识，具有独立进行科研的能力，对所研究的题目有新的独立见解，论文具有一定的深度和较好的科学价值，对本专业学术水平的提高有积极作用。 3、博士论文： 博士论文是攻读博士学位研究生所撰写的论文。它要求作者在博导的指导下，能够自己选择潜在的研究方向，开辟新的研究领域，掌握相当渊博的本学科有关领域的理论知识，具有相当熟练的科学研究能力，对本学科能够提供创造性的见解，论文具有较高的学术价值，对学科的发展具有重要的推动作用。 二、学位论文的总体原则要求是什么？ 1、立论客观，具有独创性： 文章的基本观点必须来自具体材料的分析和研究中，所提出的问题在本专业学科领域内有一定的理论意义或实际意义，并通过独立研究，提出了自己一定的认知和看法。 2、论据翔实，富有确证性： 论文能够做到旁征博引，多方佐证，所用论据自己持何看法，有主证和旁证。论文中所用的材料应做到言必有据，准确可靠，精确无误。 3、论证严密，富有逻辑性： 作者提出问题、分析问题和解决问题， 要符合客观事物的发展规律，全篇论文形成一个有机的整体， 使判断与推理言之有序， 天衣无缝。 4、体式明确，标注规范： 论文必须以论点的形成构成全文的结构格局，以多方论证的内容组成文章丰满的整体，以较深的理论分析辉映全篇。此外，论文的整体结构和标注要求规范得体。 5、语言准确、表达简明： 论文最基本的要求是读者能看懂。 因此，要求文章想的清，说的明，想的深，说的透，做到深入浅出，言简意赅。 三、毕业论文的标准格式是什么？ 1、论文题目：（下附署名） 要求准确、简练、醒目、新颖。 2、目录 目录是论文中主要段落的简表。（短篇论文不必列目录） 3、内容提要： 是文章主要内容的摘录，要求短、精、完整。字数少可几十字，多 不超过三百字为宜。 4、关键词或主题词 关键词是从论文的题名、提要和正文中选取出来的，是对表述论文的中心内容有实质意义的词汇。关键词是用作计算机系统标引论文内容特征的词语，便于信息系统汇，以供读者检索。 每篇论文一般选取3-8个词汇作为关键词，另起一行，排在“提要”的左下方。 主题词是经过规范化的词，在确定主题词时，要对论文进行主题分析，依照标引和组配规则转换成主题词表中的规范词语。（参见《汉语主题词表》和《世界汉语主题词表》）。 5、论文正文： （1）引言：引言又称前言、序言和导言，用在论文的开头。 引言一般要概括地写出作者意图，说明选题的目的和意义， 并指出论文写作的范围。引言要短小精悍、紧扣主题。 〈2）论文正文：正文是论文的主体，正文应包括论点、论据、 论证过程和结论。主体部分包括以下内容： 提出问题-论点； 分析问题-论据和论证； 解决问题-论证方法与步骤； 结论。 6、参考文献 一篇论文的参考文献是将论文在研究和写作中可参考或引证的主要文献资料，列于论文的末尾。参考文献应另起一页，标注方式按 《GB7714-87文后参考文献著录规则》进行。 中文：标题--作者--出版物信息（版地、版者、版期） 英文：作者--标题--出版物信息 所列参考文献的要求是： （1）所列参考文献应是正式出版物，以便读者考证。 （2）所列举的参考文献要标明序号、著作或文章的标题、作者、出 版物信息。 四、获取最佳论文选题的途径？ 1、选择你有浓厚兴趣，而且在某方面较有专长的课题。 2、在不了解和了解不详的领域中寻找课题。 3、要善于独辟蹊径，选择富有新意的课题。 4、选择能够找得到足够参考资料的课题。 5、征询导师和专家的意见。 6、善于利用图书馆； 图书馆的自动化、网络化为读者选题提供了便利条件。
论文格式 1、毕业论文格式的写作顺序是：标题、作者班级、作者姓名、指导教师姓名、中文摘要及关键词、英文摘要及英文关键词、正文、参考文献。 2、毕业论文中附表的表头应写在表的上面，居中；论文附图的图题应写在图的下面，居中。按表、图、公式在论文中出现的先后顺序分别编号。 3、毕业论文中参考文献的书写格式严格按以下顺序：序号、作者姓名、书名（或文章名）、出版社（或期刊名）、出版或发表时间。 4、论文格式的字体：各类标题（包括“参考文献”标题）用粗宋体；作者姓名、指导教师姓名、摘要、关键词、图表名、参考文献内容用楷体；正文、图表、页眉、页脚中的文字用宋体；英文用Times New Roman字体。 5、论文格式的字号：论文题目用三号字体，居中；一级标题用四号字体；二级标题、三级标题用小四号字体；页眉、页脚用小五号字体；其它用五号字体；图、表名居中。 6、格式正文打印页码，下面居中。 7、论文打印纸张规格：A4 210×297毫米。 8、在文件选项下的页面设置选项中，“字符数/行数”选使用默认字符数；页边距设为 上：3厘米；下：5厘米；左：8厘米；右：8厘米；装订线：8厘米；装订线位置：左侧；页眉：8厘米；页脚8厘米。 9、在格式选项下的段落设置选项中，“缩进”选0厘米，“间距”选0磅，“行距”选5倍，“特殊格式”选（无），“调整右缩进”选项为空，“根据页面设置确定行高格线”选项为空。 10、页眉用小五号字体打印“湖北工业大学管理学院2002级XX专业学年论文”字样，并左对齐。 11、使用Word软件打印出来。[内容可参考的比较多 可自己搜索]
