GilbertJOO
21世纪的10年代已经开启，然而，这个新时代开始的冬天对于热了好几年的中国房地产来说，似乎有些寒冷。在最近的一个多月里，中央密集出台了信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策，大有不打压住房价誓不罢休的势头。那么，中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展，未来的走向如何，是一个让人关心的重要问题。 房地产对中国经济贡献卓著 已经过去的10年，是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年我国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了我国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。 在过去的10年中，房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是，出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投资，居民收入转化为储蓄和房地产需求，同时房地产又给了政府土地财政，逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄，让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时，同样能够取得惊人的经济增长。 中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。 未来10年发展趋势和特点 展望10年代，房地产的发展空间依然很大，我国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的价格将阻碍正常需求，不利于我国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。 可以预期的是，2010及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点： 第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。 第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来我国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决我国住房的民生问题。 第三，中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。 第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2010年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。 当前调控应关注两个层面 从我国房地产当前的形势看，2010年的调控政策应该重点关注两个层面，一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各个方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，10年代的中国房地产将会更加健康稳定和成熟。 
金融危机又称金融风暴，是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标(如：短期利率、货币资产、证券、房地产、土地价格、商业破产数和金融机构倒闭数)的急剧、短暂和超周期的恶化金融危机可以分为货币危机、债务危机、银行危机等类型。近年来的金融危机越来越呈现出某种混合形式的危机。就我国最明显的就是生产过剩!20世纪多次金融危机使社会经济蒙受了巨大损失，相应的研究催生了金融危机理论。金融危机理论呈现为经济金融视角→货币金融视角→技术金融视角的研究进程，折射出研究者从理论解释到防范危机的愿望。 1997年7月，亚洲金融危机爆发。因为资本账户的高度管制，亚洲金融危机没有传染到我国的金融市场，对其稳定性没有造成重大影响。这并不意味着中国的金融体系具有良好的稳定性；更为合理的解释是，因为没有参加比赛(国内金融市场与国际市场的人为割裂)，所以没有输掉比赛(国内金融稳定性未受重大打击)。然而，时过境迁，这种侥幸或运气恐怕难以为继：第一，我国已经滞后于整体经济改革的金融改革已经提速，长期积累的隐性金融风险开始显性化，并释放其积累已久的破坏能量；第二，由中国加入WTO导入的金融开放，在建立国内金融市场与国际市场的联系的同时，也为国际投机商的攻击和国际金融动荡的传染提供了可能的通道，并由此可能触发国内金融危机。随着金融的发展，金融危机理论已发展成一个完善的理论体系，但其不可避免的会存在以下一些缺陷： 1．引发金融危机的新因素不断出现，金融危机也呈现出新的特点。理论认识相对实际情况滞后，往往只能对已经发生的金融危机做出事后解释而无法对新情况提出有价值的意见。 2．研究金融危机，目的在于预测、防范或者减小金融危机带来的损失。而事实证明，金融危机理论在这方面的作用似乎微乎其微，其有用性受到怀疑。 当然，这并不意味着金融危机理论毫无意义，它还会伴随金融发展不断发展完善。有必要指出的是，由于金融危机的复杂性，各种金融危机理论都存在着片面性，甚至存在彼此矛盾的情况。如何在我国实际情况下应用发展这些理论才是金融理论研究者和工作者的职责所在。 2008年3月18日，美联储决定将商业银行间隔夜拆借利率由0%降至25%2008年3月16日，美联储决定将贴现率由5%下调至25%。 2008年1月31日，香港金融管理局宣布基本利率下调50个基点至5%。 2008年1月29日，美联储商业银行间隔夜拆借利率从5%降到0%。 2008年1月29日，美联储通过贷款拍卖方式向商业银行提供300亿美元。 2008年1月24日，摩根士丹利称将在一周内裁员约1000人；美国银行和美联银行公布，2007年四季度盈利降幅分别高达95%和98%。 2008年1月22日，美联储将基准利率降低75个百分点，至5%。 2007年10月5日，道琼斯指数和标准普尔指数盘中均刷新历史最高纪录，后者还创下历史最高收盘点位。 2007年9月21日，美联储通过隔夜回购协议向银行体系注入30亿美元临时储备。 2007年9月19日，美联储通过隔夜回购协议向银行体系挹注5亿美元临时储备，将商业银行间隔夜拆借利率降到75%。 2007年9月14日，美国房贷款利率降到四个月来的最低水平。 2007年9月12日，花旗集团提供214美元支应金融公司GMAC；欧洲央行再次向银行系统注资750亿欧元。 2007年9月6日，欧洲央行决定欧元区基准利率维持4%不变；英国央行宣布维持75%的基准利率不变。 2007年9月6日，英国银行间同业拆借利率近日大幅上涨，并达到近9年来的最高水平。 2007年9月5日，美联储通过隔夜回购协议向银行体系注入85亿美元临时储备。 2007年9月4日，美联储通过二日回购协议向银行体系注入了50亿美元的临时储备；美国8月份制造业活动指数下滑至近五个月来最低水平。 2007年8月31日，巴克莱银行第二次借入英国央行大约16亿英镑的紧急储备金；美国主要次级抵押贷款公司Ameriquest不再接受新的抵押贷款申请。 2007年8月31日，英国皇家苏格兰银行(RBS)削减了其负责美国市场的投资银行部门员工数量。 2007年8月30日，美联储又向金融系统注入资金100亿美元；英格兰银行以75%的惩罚性利率放出16亿英镑贷款。 2007年8月29日，美联储再次向金融系统注入资金5亿美元；美联储备主席伯南克致信美国国会，建议国会设法帮助次级住房抵押贷款市场借款人。 2007年8月29日，贝尔斯登、花旗和雷曼兄弟股价均重挫；二季度美国房价指数出现20年来的最大跌幅。 2007年8月28日，美国消费者信用卡违约率同比大幅增加了三成；投资者抛售东南亚银行股票，花旗集团调降海峡时报指数年底目标。 2007年8月28日，美联储再次向金融系统注入资金95亿美元；美国最大房贷公司Countrywide Financial C的获利预估遭到雷曼兄弟调降；高盛下调对贝尔斯登、雷曼兄弟以及摩根士丹利的三季度获利预估。 2007年8月27日，中国建设银行称，持有6亿美元美国次级房贷支持证券，并已提取39亿元人民币的房贷支持证券投资的损失拨备。 2007年8月24日，日本央行从金融市场回收资金3000亿日元；美联储向金融系统注资5亿美元。 2007年8月23日，美联储再向金融系统注资70亿美元；欧洲央行再次向金融系统注资400亿欧元；雷曼兄弟关闭抵押贷款子公司；美国四大银行从美联储贴现窗口借入资金20亿美元。 2007年8月23日，亚太地区多数主要股市上涨；工行、中行陆续发布半年报，前者持有次级信贷相关债券29亿美元，后者持有该类资产逾90亿美元。 2007年8月22日，美联储再向金融系统注资20亿美元。 2007年8月21日，日央行宣布再向银行注8000亿日元；美联储再向金融系统注资5亿美元；美国全国金融公司证实，已裁减500名抵押贷款业务部门的员工。 2007年8月20日，日央行向银行系统注资1万亿日元，美联储再向金融系统注资35亿美元，日本股市大涨。 2007年8月18日，美联储下调贴现率，纽约股市大幅反弹；德国股市亦因美联储下调贴现率大幅冲高。 2007年8月17日，欧美股市跌幅收窄，日本以及新兴市场股市持续下跌。香港恒生指数一度失守20000点，国企指数跌幅一度超过10%，美联储将再贴现利率下调5个百分点至75%。 2007年8月17日，美联储再次向金融系统注入资金170亿美元；全美最大商业抵押贷款公司全国金融公司面临破产；全球股市再次暴跌。 2007年8月16日，美联储再向金融系统注入70亿美元；全球股市暴跌。日本及新兴市场股市跌幅远远超过欧美市场。 2007年8月15日，欧洲央行与美联储考虑做货币互换安排；欧洲央行向欧元区银行系统注资已超2100亿欧元；美银行开始拒绝以次级信贷为抵押品发放贷款。 2007年8月14日，美国欧洲和日本三大央行再度注入超过720亿美元救市；亚太央行再向银行系统注资。 2007年8月11日，世界各地央行48小时内注资超3262亿美元救市；美联储一天三次向银行体系注资380亿美元。 2007年8月9日到10日，欧、美、加、澳、日等国央行先后在全球经济体中注入了3023亿美元。 2007年8月，中国银行、工商银行卷入“美国次贷风暴”。 2007年8月，美国最大的按揭公司Countrywide表示，次级抵押贷款市场的风暴开始影响高质量的按揭贷款。 2007年7月，标普和穆迪对超过170亿美元高风险抵押贷款支持的债券发布警告。 2007年7月，澳大利亚麦格里银行旗下基金在次级抵押信贷市场受损。 2007年7月，American HomeMortgage Investment关门大吉。 2007年6月，Bear Stearns旗下的两个对冲基金因为投资次级抵押贷款市场损失惨重。 2007年4月，次级抵押信贷市场风险乍现——以新世纪房贷公司申请破产保护为开端。
美国经济目前正处在全面爆发的金融危机之中，这导致了许多银行纷纷因亏损而濒临倒闭。银行业普遍更加关心平衡自己的资产负债水平，从而出现借贷紧缩甚至借贷枯竭，其必然后果就是美国经济陷入衰退。现在我们正在步入经济衰退期，美国政府正在采取步骤，向银行注入资本，并希望制定有效的政策来结束这场金融危机。 我认为目前的经济衰退会直接导致美国经济的负增长，也许年度累计会达到1%到2%的负增长。随后经济的恢复会比较缓慢，因此未来两到三年内我们都会感受到这场危机带来的伤痛。 然而全球经济恐怕不会出现紧缩，因为世界经济增长率会潜在地高于目前发展中国家的经济发展水平。欧盟经济会出现紧缩，中国和印度经济的增长会明显放缓。我认为这场经济衰退会让世界很多国家的金融机构接受考验，不仅仅是美国和西欧，包括中国、印度、以及亚洲其他国家的金融机构。 美国经济多年以来一直在巨额赤字下运行，我想现在差不多是改变状态的时候了。这意味着美国的消费需求在国内会降低，美国人会把消费更多地转向商业投资和更加保守的理财策略。这对中国的影响主要是对美国的消费品出口贸易会出现减少，同时美国企业在中国的投资依然会继续保持。由于对美国出口贸易降低或者出口贸易增速出现减缓，我认为中国经济需要做出相应的调整。 如果我们展望未来20年或者30年，你会看到中国的经济规模日益接近美国的水平。在看到中国追赶美国的同时，你会看到中国经济重心从制造业向服务业领域转换，就像五十年来美国和欧洲所经历的一样。这将让中国经济与今天截然不同。与其做一个制造业大国，不如成为一个以高科技创新为驱动，面向消费服务的经济大国。 我认为在提高国内需求和对美出口贸易萎缩的问题上，中国应当进行认真的思考，使得中国经济全方位地平衡发展。其中的一个方面是，中国应当适度地进行真正的投资。假如中国在房地产领域过度投资，那么房地产市场的价格崩溃就会动摇中国的金融体系。如果对经济高速发展做出盲目的乐观估计，因而进行过度商业投资，这同样也会影响中国金融体系的稳定。我认为中国需要思考国内投资策略，比如说在房地产和商业投资领域追求健康适度地发展。 实际上，我想中国也应当关注如何建立和保持一个健康的金融体系。经济繁荣的背后容易掩盖银行业没有得到有效监管的事实，当经济出现衰退迹象的时候，银行业监管方面的漏洞就显露出来。中国的银行业长期受到坏帐的影响，我认为中国当务之急是建立稳固的现代金融体系，不要建立现在美国和欧洲的那种债权过度的金融体系，应当建立那种债权较少且不以房地产业为主的金融体系。 最后我想补充一点，在美元是否是良好的储备货币问题上，过去几年，许多人关注欧元或者储备多种货币以备不恻。我们现在看到了灾难的发生，在世界金融危机中，美元表现十分强劲，这表明美元实际上是很好的储备货币，当危机来袭，美元实际上出现了升值，这正符合我们储备货币的愿望。我知道中国因为储备有大量美元，多年获得很少的回报而受到批评，但现在是得到报偿的时候了，美元的走强使中国获益。
