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浅谈房地产的位置与房地产价值关系 【摘 要】房地产的投资收益与位置优劣成正比例关系，房地产位置的好坏不仅仅决定他的价值的高低而且还决定了房地产价值变动的抗跌能力。 【关键词】房地产；投资收益；地段价值 房地产的位置对于房地产投资的影响 2010年10月份位于山东省莱芜市中心区域的一级地段，每平方米的平均房价为5500-6000元，而在市郊的，房价每平方则不足2500元。通过莱芜房地产市场进行调查与实践证明：房地产的投资收益与位置优劣成正比例关系。区位、区位、区位，一直是房地产界的黄金定律。在现在的地产投资决策中，地段因素的影响并没有降低，只不过人们对地段的分析不仅仅局限于交通因素，而扩大到了整个社区的环境因素。那么，在购置房产时，投资者应该怎样去判断其地段、环境、位置或地点的优劣呢？一般说来，不同类型和用途的房产对位置的要求是不一样的。通常，住宅用房产的价格因其周围环境状况、交通是否方便以及距离市中心的远近，有很大差别。商务办公楼的用户，大多数都希望办公地点位于繁华地带，交通方便，距其他业务单位、金融机构近，方便业务上的联系。而商店和购物中心则更注重所在地域对商业服务的需求以及这种需求是否还在增长与增长幅度的大小。 城市的发展空间是有限的，土地属于有限的不可再生资源，是不可替代资源，而房子几乎是可以无限更新换代的，二者市场价值是不可以相提并论的。城市发展空间的局限性和土地资源的稀缺性决定了与土地价值相关联的区位价值才是决定房地产价值的根本。因此，选择区位价值潜力高的房地产项目投资或自用才是一个明智的购房者聪明的选择。那么，是不是当前价格高的地区便是区位价值潜力高的地段呢？当然不是，区位价值高并不意味着当前其物业的价格处于高水平。 房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。虽然房地产的地理位置是固定不变的，但是其社会经济位置随时可能发生变化。我们说置业投资成功的关键在于位置优劣的选择，这并不意味着只有在已经形成的优良地段购置房产才能获得较高的投资收益和保值增值的利益。因为，地段优良的房产，虽然租金收益较高，增值也快，但价格不菲，相对于投资额来说，回报并不一定就高。相反，如果在那些虽然现在还不算优良、但极具发展潜力的地点购置房产，由于其相对价格较低，极有可能获得高额回报。房地产的社会经济位置会随经济建设、周边环境的改善而变化，随着交通条件的改善、城市规划布局的调整，城市区位价值的格局也在悄然发生改变。不是地价最贵、售价最贵的物业就是未来价值增长最大和最快的物业。例如，社区人口扩增及服务功能的不断完善、政府的政策倾斜、基础配套设施建设等。大凡具备这些条件的区域，或早或迟都会转化为热点。人气集聚，热点形成，就会引起整个地段房产价格上涨，理所当然地带动房产增值，给投资者带来丰厚的回报。“不求最好但求最贵”的开发、销售思路肯定是使市场脱节的。例如，莱芜市政府住宅所在的地盘地段是在2005年以极低的价格通过公开招标竞争购入的。时隔5年（2010年），现土地增值达15倍之巨，物业价值直线上升。 房地产的位置对于房地产价值的抗跌能力的影响 房地产位置的好坏不仅仅决定他的价值的高低而且还决定了房地产价值变动的抗跌能力。市区的贵重物业具有很好的投资价值，具备很高的保值能力。在地产时势好的时候，市区盘、郊区盘都会升值；时势不好的时候，郊区盘的跌幅将比市区盘大得多。 总之，处于现代城市市区的贵重物业房价绝大部分时间处于升势。市道好时，其升幅最大；市道不好时，其抗跌能力最强。楼盘郊区化是方向，但不是主流。郊区盘与市区盘不可同日而语，楼盘郊区化缺少了房地产的最核心的价值。楼盘郊区化只是一部分人在不同人生阶段的可能经历。享受生活，人们选择居住郊区；事业成就，人们必须贴近市区。郊区盘抗跌能力不强，住在郊区的生活成本较高，同时，中国的人口密度大，私家车不断在普及，但城市道路承载能力亦有限，交通问题将成瓶颈。随着住房商品化的深入，许多投资者都把房产作为一种保值、增值的手段进行投资。对房地产估价中重视区位影响房地产投资的建议 房地产投资的金科玉律就两个字：位置。因此，如何选择一个好的位置，是房地产投资的关键。一般来说，投资者应该考虑以下几种位置： (1)自身绿化条件较好的项目——环境较好，空气清新，孩子们有玩耍的游乐场所，老年人有可供活动、休闲、散步的公园。随着人们生活水平的提高，环境对房价的影响将越来越大。 (2)城市的边缘地带——目前这些地段一般房价比较低，但城市的发展必然使这些地段的基础设施日益完善，使房产升值。如今这些区域的房价相对较低，但相信在不久之后，随着内城拆迁建设速度加快以及人们购房观念的不断更新，居住郊区化的进程加快将会使这些位置的住房出现较大的升值空间。 (3)基础设施完善的地区——基础设施的完善程度直接影响到消费者的生活舒适度，能满足消费者的多方面需求，也更能聚集“人气”，形成升值的潜力。 (4)外来人口密集的地区——外来人员较为集中的公司聚集区、院校区和商业密集繁华区，这部分区域有较大的租房需求市场，一般能租个好价钱，因此，多数有条件的商家或个人，均愿在此种位置投资，这样也自然会促使这些区域的房产升值。 (5)文教区——现代经济的发展使得知识日益重要，加之中国人的传统文化观念，对孩子的教育已成为许多家长购房首先考虑的因素。 (6)交通往来方便的区域——随着人民生活水平的提高，家庭收入的增长，人们已具备了购买汽车的能力。因此，远近已不再是关键问题，能否升值主要是看交通往来是否方便。有多条交通线路可选择进出的区域，是人们的钟爱，此区域内的房产也必然会有所升值。 (7)发展潜力大的地区——这些地区有广阔的发展前景，可能目前的房价较低，但是将来可能在此区域兴建大型公益或科技项目（如高新开发区、科技园等），使其有着相当大的发展潜力。 通过以上分析归纳影响居住房地产的主要区位状况因素有四条： (1)交通条件——城市交通的通达程度，如估价居住房地产附近是否通行公共汽车、电车等； (2)生活服务设施——居住房地产周围一定要有基本的生活服务设施，如：菜市场、商店、银行、邮局等； (3)教育配套设施——是影响居住房地产价格的主要因素，主要指中、小学和幼儿园、托儿所； (4)环境质量——估价居住房地产附近及小区的绿化环境、噪音程度、空气质量、卫生条件等。因此通过以上分析可知，房地产地理位置的好坏对于房地产估价活动有着巨大的影响，它不仅决定了房地产本身价值的高低，而且还决定了房地产价值变动的抗跌能力。同时房地产的地理位置也是房地产投资时所考虑的首要问题，它与房地产投资收益成正比例关系，它对房地产投资商是否投资、投资的风险程度、投资的数额的大小等起着决定性作用。 ［1］ 李永福 章彤等课题《大盘房地产开发项目投资经济评价分析方法研究》 2005年7月 ［2］ 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 《房地产估价理论与方法》 中国建筑工业出版社，北京 2007 ［3］ 《房地产新政——现状、展望与思考》 西南财经大学出版社，成都 2009 
财产保护：房产估价的新课题 日前，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会、国际测量师联合会、香港测量师学会共同主办的国际房地产估价论坛在北京召开。此次论坛的主题被确定为“估价与财产保护”。与会的国内外近400名代表普遍认为，该主题明确了在房地产行业迅速发展变化、人民群众财产意识不断强化的新形势下，估价行业被赋予的重要意义、重大使命及面临的全新课题。 住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长姜万荣认为，该主题顺应时代潮流，合乎社会需要，对促进房地产估价行业持续健康发展有重大的意义。 房产估价：房地产业的助推器 世界银行数据表明，房地产资产总量巨大，在一个国家和地区中的总财富中的比重最大，一般占到50%%~70%%左右。而国内外知名专家纷纷指出，房地产估价行业在房地产业的整个链条中起到了至关重要的作用。 在分析引发全球金融风暴的美国次贷危机发生过程时，不少专业人士发现，房地产估价服务与房地产泡沫生成及演化有着密不可分的联系。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，在某种程度上说，评估师的角色甚至成为了美国房价的“加速器”。 香港测量师学会副会长叶满华先生表示：“房地产估价对整个房地产的稳定起了重要的作用，这种作用在一种不确定的时刻尤其重要。” 在我国，房地产估价业已成为推动房地产业有序发展的重要力量，并对国民经济的健康有序发展发挥着重要作用。 姜万荣介绍，过去的几十年，房地产估价行业在多个领域发挥着重要作用，在解决房地产市场失灵、维护房地产市场秩序、保护房地产权益人的合法权益、防范金融风险、促进社会和谐等方面都发挥了巨大作用。 据了解，目前我国已建立起了政府监督、行业自律、社会监督的管理体制，基本形成了公平竞争、开放有序、监管有力的房地产估价市场。全国有近7万人取得了房地产估价师执业资格，其中注册执业的有3万人，房地产估价机构近5000家，其中一级资质房地产估价机构168家。 财产保护：房地产估价的新领域 和其他资产相比，房地产资产在国家和地区总财富中占据了最大比重。汶川大地震造成的经济损失的统计数据也大体说明了这一点。统计表明，在此次地震的经济损失中，住宅建筑占4%，非住宅建筑占4%%。这两项房屋的损失达到了8%，构成了总体经济损失中的最大部分。 随着住房商品化和社会化，以及《物权法》的出台，党的十七大报告提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”等，房地产不仅是基本的生产要素或生活资料，而且成了家庭财产的重要部分，既是一种商品，也是一种财产，甚至是投资的主要对象，人们的财产保护意识越来越强。 然而，由于房地产不可移动和相互影响，房地产遭遇损害时有发生。例如，地震等不可抗因素、政府规划的变更、相邻建筑的遮挡、周围环境的变化、工程质量的缺陷……都有可能造成房屋价值的减损和相关连带经济的损失。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长宋春华指出，这时，寻求合理的赔偿是保护财产的重要方式之一。这就为房地产估价提出了新的课题，也开辟了新的业务领域，即要开展房地产损害的赔偿估价。 这种估价能为业主在财产遭受损失后明确应获得的赔偿，在和解、调解、仲裁、诉讼中提供科学的参考依据。 姜万荣强调，房地产损害赔偿估价就是目前摆在广大房地产估价专业人士面前的一个重大课题。客观公正、科学准确地评估房地产损害导致的房地产价值减损和相关经济损失，不仅能有效保护房地产权利人的合法权益，也是化解社会矛盾，构建和谐社会的有力保障。 业内人士也对记者表示，这一课题将是继房地产抵押估价、城市房屋拆迁估价之后，我国房地产估价的一个重大而广阔的领域。 事实上，包括损害赔偿估价在内的房地产估价在人们财产的保护中大有可为。 经过房地产估价业15年的发展，估价师所撰写的估价报告及其证词，在房屋拆迁补偿、土地有偿使用、物业价值贬损等涉及公民私有财产的利益争端中发挥了重要作用，是不可或缺的专业证据，为政府、司法机关、仲裁机构、律师等所看重，成为保护私有财产不受侵犯的强有力的手段。 江西师范大学教授张东祥还提出，房地产估价技术还能为业主提供经营管理上的技术指导，保护房地产的价值不会因不合理的使用而受到损害，实现房地产财产的保值增值。 不少估价师也认为，随着与国际估价行业制度的接轨、估价行业诚信机制的建立、估价师业务水平及社会地位的提高，房地产估价在私有财产保护中的作用将越来越明显。 独立与公正：“老”问题依然存在 资料显示，房地产估价行业普遍存在独立性和公平公正的问题。以房地产抵押估价为例，我国发放住房抵押贷款的主要金融机构均设立了认可估价机构并定期更新的制度，这本来是有利于保证估价质量的举措，但由于大部分金融机构要求分享50％~80％的服务收费，导致估价机构尽量减少工作环节、压缩业务成本，极大地影响了估价工作的质量。 “坦白地说，我们房地产估价师的专业形象这两年在下降。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强博士曾经直言不讳。 尽管行业取得了较大发展，但估价机构之间的恶性竞争、行业信用缺失、监管无力等问题依然存在，极大地制约了行业的持续发展和估价师社会地位的提高。 不少估价师还向记者表示，估价行业发展了十几年，至今没有专门的法律约束，估价中的违法违规行为难以得到有效惩罚，同时估价机构和估价人员的权益也难以得到保障。 刘洪玉指出，我国房地产评估行业应吸取美国次贷危机的教训，一方面应增强评估机构及从业人员的职业道德和法制观念，另一方面要积极完善影响估价过程独立性的外部环境和法律法规。 对此，姜万荣也强调，房地产估价师是房地产行业高素质的人才，要充分利用自己的专业知识，了解房地产价格的优势，协助政府做好房地产市场监测，引导房地产市场健康的发展，为加强房地产市场监管的相关政策做好准备。同时，应继续提高社会责任意识；继续加强职业道德建设，其中客观、公正、准确的估价是重要的前提；继续提高估价师的业务素质；继续在维护房地产市场的稳定中发挥作用。 或许，唯有如此，房地产估价才能真正成为值得人们信赖的财产“保护者”。
