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当前房价持续上升的原因 （一）调控政策的预期目标被实施后的负面效应冲淡 宏观调控政策目标指向规范房地产市场、防止投资过热、打击投机炒房、稳定房价。实施结果却使市场供给减量，人们恐慌的预期心理增加，如土地越来越少，房子会越来越贵，“风格可以模仿，地段无法复制”的广告语就是对此最好的诠释。再如90平米住房和限制别墅建设的规定，本意是要调整住房结构，但却促成了大户型住房和别墅热销。而土地“招拍挂”，引发的地价上涨，也引起同地段的现房价格攀升。此外，售房信息公开在增加透明度的同时，也公开了企业的商业秘密和价格参照系，客观上造就了共同涨价的平台。 地产商不论民营还是国有，都是企业是商人，都具有企业和商人追逐利润的特性，只要有机会，都要追求利润最大化，调控带来了涨价机会，房价调而不降也就不难理解了。 （二）结构性矛盾未能解决 住宅不仅具有商品消费属性，还具有福利保障属性和投资属性，即三重属性。在新旧体制转型、市场替代计划时期，我们过多地注重了住宅的商品属性，对其福利中隐含保障属性和潜在的投资属性认识不足。随着改革的不断深入，收入差距逐渐拉大，住宅的保障属性和投资属性逐步显现。住宅三重属性对应的需求不可能在房改原初设计的同一种市场形态、同一种供给方式、同一类政策中得到满足。当住宅供给没有相应分化，而是沿着企业追求利润的市场经济 规律 发展时，结构性矛盾就凸显出来，其突出表现为一方面投机导致的房价上涨超出中低收入者的消费能力，另一方面住房保障不足，从而使大多数中低收入家庭普遍感到房价难以承受。三）住房需求持续上升 北京是国家 政治 、文化中心，地缘优势使住房需求持续旺盛。首先是拆迁带来的住房需求。因奥运和城市化进程因素，仅北京市每年拆迁量就在6万户左右，按每户需求90平米 计算 ，拆迁住房需求550万平米左右，约占供应量的15%。其次是高收入阶层需求。北京地缘优势决定了财富和人员的聚集，2003年7月北京市放开外省市个人在京购房限制，国内一些高收入群体对北京住房但求有不怕贵，若购买10万套至少也需2000万平米。第三是外地进京毕业生需求。当前正值我国第一代独生子女学业有成、成家立业之时，北京人才市场开放和对人才的需求，吸引了全国各地的精英贤士聚集北京，许多家长出于对独生子女的期望，倾合家之力助其购房、在京成家立业，其对住房也是但求有不怕贵。第四是海外境外需求。2002年9月北京取消对外购房限制，与海外境外比，北京的房价低廉，吸引了大量的外资购房，虽然最近对外资购房数量作出了限制，但外资进入在一定程度上助长了房价上涨。 《四）消费心理 由于 历史 原因，我国住房制度改革政策突出产权制度改革，促成了大众消费模式、消费观念的快速变化。一是居者有其屋的屋被普遍理解为自有产权房，美国老太太和 中国 老太太的住房故事一度盛传于大街小巷，促进了住房消费观念、消费模式的快速转变，有钱的买房，没有钱的借钱也买房，成为有房一族心里才能踏实。居者有其屋本身没有错，但不一定非要拥有产权房才行，在美国拥有房产的人只有30%左右，在日本大量的是出租房，在我国拥有产权房和租房的比例正好倒置。二是盲目攀比，大学生毕业3年5年，不论有无实力都纷纷买房，而且要大居室的，家里凑银行贷，甘愿成为房奴的不在少数。三是恐俱心理，今天的价位明天还有吗？ 今年五环内能够买到称心房，明年还能买得到吗？恐慌的需求和真实的需求交织在一起，使得许多真实潜在的需求在恐慌需求的 影响 下提前释放，导致住房供不应求。四是从众心理，大众习惯买涨不买落，同事和邻居买我也买，跟风从众。 简而言之，当前房价调而不落，原因是多方面的，调控不会立竿见影。 对政府宏观调控进一步完善的若干思考 在今年中央 经济 工作会议提出的明年经济工作的主要任务中，有三处与房地产业直接相关。一是注意加强对房地产业“合理引导、有效调控”，二是建立健全廉租房制度，改进规范经济适用房制度，三是加强对 发展 城市群的 研究 和规划，引导大中小城市协调发展。从而指明了明年我国房地产业发展的方向。毫无疑问，这应当是明年房地产业宏观调控的基本方向。在具体调控手段上，我觉得可从以下四个方面人手，完善调控政策。 （一）引导消费观念的转变 中央要求对房地产合理引导，引导什么？本人认为，首先应引导人们转变住房消费观念，因为观念主导行为。一要引导正确的住房观。居者有其屋并不意味着要拥有自己的产权房，租房也是有其屋的一种形式，而且是主要的形式，住房租赁和购买同等重要。当前应促进和规范住房租赁市场。就北京而言，住房租赁市场很大，流动人口中暂住人口350万，其中相当数量的白领阶层肯定需要住房，租房理应是他们合理的选择。但是，当前偏高的住房租赁税费征收，在一定程度上促成了灰色市场，私下出租现象普遍，既造成税费流失，又不规范。应当从政策层面鼓励住房租赁，引导并规范租赁市场健康发展，缓解购房压力。其次要合理引导住房消费观，量力而行，不要过分超前消费，不要盲目攀比跟风，在这方面大众舆论的作用非常重要。 （二）研究和完善调控手段 现行调控手段是正确的，但还需要进一步完善。本文认为，应当加强税收调控力度。比如，开征物产税，促使拥有多套住房的个人考虑房产持有成本；开征超值消费税，对大户型超过正常面积部分、房价超过正常部分以及别墅予以征税；提高住房转让交易的契约税，则可以使炒房者无利可图。充分发挥税收杠杆作用以调节非正常性消费，不应过分强调调控房价。此外，还可以改进土地供应方式，变以价格定标为综合评分定标，将地价放在相对合理的区间，避免高地价成本向房价转移以及对地块周边现房价格的拉动效应。最近北京广渠门36号地招标采用分数评标，作了有益的尝试。投标报价、付款方式占总评分的45%，投标 企业 资质、规划方案、房屋售价、开发理念等合计占总评分的55%，有效地避免了土地价格战。在规划调控上，加强产业布局与房地产的协调，吸取“睡城”教训，充分考虑就业、 交通 和住宅定位，疏散中心区人口，避免人口往中心区聚集。 金融 调控方面，在现行金融政策基础上，根据住房“三重属性”，制定并实行自住购房与投资性购房、保障性住房与超标准消费性住房的区别性政策，进而区别对待住房信贷。 （三）进一步规范廉租房与经济适用房政策 在廉租房政策上，可考虑采取新旧结合的办法。所谓新就是由政府统一新建一批廉租房并封闭运行。所谓旧就是由政府将中心区小、旧户型房源集中，统一房源统一租赁，这样既能满足原住户改善住房的需求，又能照顾城市居民的生活习惯、方便上下班和缓解交通压力。就经济适用房政策而言，该政策是好的，但在执行过程中有点走偏。对此，可以作如下尝试：一是改变补贴方式，政府对经济适用房补贴由“补砖头”变为“补人头”，让该补的人得到实惠。当前的住房补贴，其初衷是补贴中低收入者，但不能有效控制购房人，该补的没补到，不该补的反倒享受到了，显然不合理。只有改为补人头，补贴才能到位。二是尽快出台经济适用房封闭运行细则，遏制二次交易投机行为。 （四）国有房地产企业的地位 深化国有企业改革，调整国有经济结构布局，要求国有经济退出竞争性行业。房地产属于完全竞争性行业， 理论 上国有企业应当退出。但我认为国有企业不但不应该退而且还应占有一席之地。理由之一，房地产业已经发展成为国民经济支柱产业，对 社会 经济的拉动和辐射作用很大，近几年房地产业对GDP的贡献率保持在30%左右，对钢铁、建材、化工、服务等几十个上下游产业都有巨大的带动作用，如此优势产业国有经济为什么要退出？理由之二，土地一级开发必须由国有企业承担。土地由生变熟是政府行为，在建设用地供给制度变革初期，实现政府行为，国有企业具有得天独厚的优势。理由之三，经济适用房、廉租房等微利项目开发，需要国有企业承担。理由之四，政府可以通过有影响力的国有企业，引导房地产市场健康发展。理由之五，关系国家利益的公益性项目离不开国有企业，比如大运村项目、奥运项目。22万平米的大运村在距离大运会开幕仅剩20个月时，承担开发的民营企业出现变故，使刚刚处于基础开挖阶段的工程停滞。天鸿集团临危受命，自筹资金15亿元，仅用18个月完成开发建设，按时交用，实现了国家的对外承诺。国家承诺奥运工程开发建设走市场化招标，但招标公告后无一家民营企业报名，所有工程项目都是国有企业组成的联合体投标。当然民营企业不报名，并不表明其国家观念淡漠，而是考虑到奥运工程会后运营的不确定性和投资风险。诸如此类，只有国有企业能担此重任。 综上所述，我国 工业 化进程走的是甲国特色的发展道路，房地产业也体现出中国特色。当前房地产业的 问题 是发展中的问题，发展中的问题应当在发展中解决。相信随着政策的不断完善，房地产市场也将不断规范、人们住房消费将越来越理性，房地产业将逐渐走向成熟。 
内容摘要：随着房地产业的迅猛发展，房地产的价格问题越来越引起人们的关注，影响我国房地产发展的最主要的三个方面是土地、房地产金融市场、交易费用，因此我们要做好这三个方面的制度安排与制度建设。 关键词：房地产价格 土地 房地产金融市场 交易费用 制度安排与建设 房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。房地产价格的形成十分复杂，要受自然、经济、社会、区域、个体等多方面的影响，据测算，在房地产价格构成中，各种费用所占比例大致为：土地约为20％；建安工程约为35％；“大市政”配套约占15％；各种税费约占10%-15％；开发企业的利润约占15％-20％。 本文试图从土地、房地产金融市场、交易费用三个方面来分析我国的房地产价格，寻求新的制度安排。 与土地问题相关的制度安排与制度建设 土地是房地产开发的核心要素，我国土地资源缺乏且供给弹性小，人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。我国的土地所有制属于全民所有制，建设用地原则上要使用国有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产，这种产权形式暴露了以下几个方面的制度缺陷： 在现行的制度条件下，土地的所有权是不能转让和买卖的，但使用权可以买卖，这实际上是土地的出租行为。现行的是土地“批租”形式，即把多年的土地使用权捆绑在一起一次批给使用者。由于时间跨度很大，开发商们可以将这种介于“租”与“售”之间得来的土地进行抵押贷款，并将多年的土地租金一次加入房屋售价之中进行转嫁，这是一种产权的错位与侵犯； 目前土地转让的市场化程度很低。协议出让土地不仅所占的比例过大而且在定价上随意性较大；同时一级市场上缺乏透明度，用地问题上没有形成公开、公平、公正的竞争机制；基准地价的确定也不尽科学合理，难与现实发展同步； 房地产投资对地方GDP增长的贡献率较高，常被一些不负责任的地方官拿来当作政绩工程、形象工程做。在这种“经营城市”的浪潮中，利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人寻租的手段，地方政府自然不会是最后的买单者。 在现实面前，要求我们要做好以下几个方面的工作：设计一种合理的房地分离的计价与征收方法，即购房者逐年向政府缴纳地租，不再与开发商发生关系，改变土地“批租”的局面；严格控制土地市场，加速推进土地的招标和拍卖制度，堵住土地交易的“黑洞”；建立科学的基准地价确定公布制度，做到及时动态更新；政府要做好并认真执行土地供应和使用计划，规划问题不可一事一议；通过税收手段提高土地炒作成本，对闲置土地长期不开发的，予以收回；建立土地储备制度以便政府可以根据土地市场行情适时收购或者供应土地。今后中国将实行的是最严格的耕地保护制度。 与房地产金融市场问题相关的制度安排与制度建设 房地产业是一个资金密集型产业，如果它是一辆战车的话，金融就是它的发动机。从近年信贷超常增长来看，房地产信贷的增长可以说是到了疯狂之地步。房地产之所以能够不断获得金融支持与房地产业具有很强的回弹效应有关，同时房地产开发投资的回报率相对于其他行业高些。银行也把住房贷款当成是新的业务增长点，但现实中存在着严重的信息不对称，银行低估了风险，大量而又广泛的投资于房地产，开发商们开始盲目乐观大肆借贷，非理性的预期造成了非理性的繁荣，这样房地产价格的泡沫才会产生，并且随时可能破裂。 我们的房地产金融市场存在着发育程度低，金融品种单一，住房抵押贷款二级市场尚未大量发展，运行管理机制、风险分散机制、监督约束与保障体系不健全、不完善等等问题，其中融资渠道单一是最严重的问题。合理的制度建设也应该围绕其展开，房地产融资多元化势在必行。 在新的融资渠道中，最好的选择是通过资本市场直接融资。对于房地产企业来说，通过资本市场运作可缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。大力发展房地产信托。从信托产品总体来看，呈现出地方政府基础设施建设、房地产业融资和证券投资三分天下的格局。为房地产基金做好安排。因为2003年的121号文件，作为房地产重要融资渠道的地产基金不得不由幕后走向前台，它为房地产企业无疑提供了新的融资渠道，而且对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。 房地产金融市场的制度建设任重而道远。要完善旧的信贷制度，严控信贷准入，加强审查管理，健全信用、抵押、保险等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓宽融资渠道，把金融创新与我国的国情实际相结合，促进房地产金融市场健康、快速的发展。只有这样，才能有效的防范房地产价格泡沫的产生与破裂。 与交易费用问题相关的制度安排与制度建设 房地产市场是个复杂的市场，其参与者包括买卖双方、建筑施工单位、政府、监理评估等中介机构、媒体等等，他们所提供的服务都是市场交易顺利进行的条件，这些服务的费用可以看成是交易费用的一部分。建立合理的控制交易费用的制度平台应考虑以下几个方面： 合理的税费安排 在房地产开发中，人们对城市基础设施配套费以及公用设施配套费的征收异议颇多。早有学者提出对城市基础设施配套费不应向开发商一次征收，而直接向业主逐年征收；供水、电、煤气等设施的建设费在其产品价格被理顺后应该自动退出历史舞台；对于一些具有明显摊派性质的收费如人防建设费、教育费附加等，它们属于全民受益的范围，那么也就不应该仅仅由开发企业来缴纳。 项目审批中的交易费用 房地产业在许多权力部门的眼里仍是一块“肥肉”，谁都想沾点“油水”，而且项目审批环节过多也是我们计划经济体制留下的后遗症之一。开发企业来回奔波于公章部门，不仅降低了效率，而且增加了很多“跑路钱”，这些交易费用也计入了房地产价格之中。 招投标中的交易费用 在管理混乱的建筑市场上“黑白合同”已经成了公开的秘密了。所谓“黑合同”，就是建设单位在工程招投标过程中，除了公开签订的合同（“白合同”）外，又私下与中标单位签订合同，强迫中标单位垫资带资承包、压低工程款等。另外工程层层转包、建筑“掮客”混水摸鱼等问题也很严重，同时招投标过程也是滋生腐败的温床。 工程造价管理中的交易费用 做为房地产市场重要组成部分的监理、咨询以及评估部门在工程造价的形成中起到了至关重要的作用。但我们的造价管理存在着很多的漏洞。概预算以及决算审计人员素质参差不齐，监理制度艰涩运行，这样的决算价格难免和工程的实际造价有出入。事实上，我们在开发建设工程中只重视了施工质量的监理却忽视了造价监理工作。设计可行的造价编制审核程序与科学的全面的监理制度，完善激励机制与监督机制，只有这样才能保证工程造价的公平合理，建筑市场的健康规范。 与媒体有关的交易费用 媒体是提供房地产交易信息的主要工具。疯狂的房地产广告说到底是开发商在为业主们烧钱，而媒体们更热衷于概念炒作，从“奥运”概念到“世博”概念，从“亲水景观”概念到“别墅豪宅”概念，每一轮炒作都拉动房价上扬。当然其中有合理的概念促销，但是，我们更需要的是真实可信的房产交易信息。在巨额广告费的诱惑之下，某些媒体不惜出卖版面，大肆吹嘘，最终，昂贵的交易费用换来了虚假的繁荣，这对房地产的危害是致命的。因此需要一种制度安排来保护业主的利益，更是在保护房地产的未来。 我们要理性的看待房地产市场中出现的各种问题，当前中国房地产市场出现了住宅市场化进程加速和制度建设滞后的矛盾，这更加要求我们保持制度安排的科学、合理、适用、可行。只有这样才能防范和解决房地产市场中出现的许多问题，特别是价格问题，也只有这样中国房地产才会走向辉煌！ 参考资料： 谢经荣等，地产泡沫与金融危机[M]，经济管理出版社，2002 刘福垣，房地产泡沫产生的根源在于流通体制[J]，城乡建设，2003(4) 卲谦谦、王洪，日本房地产泡沫的成因分析及对我国的经验借鉴[J]，中国房地产金融，2003(5) 张锐，房地产业缘何这般热[J]，中国经济信息，2003(6)
