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上海理工大学本科毕业(设计)论文(第一章，实在太长，要全部就下吧)下载地址第一章 房地产营销策略1房地产市场营销环境分析怎样尽快把房屋卖出去，是令开发商头痛的事情，所以房地产营销策略被越来越多地重视起来房地产营销策略的制定是一项复杂的工作，涉及面广，难度大，怎样才能制定出好的营销策略，是值得我们深入研究的重要课题其中，房地产市场的营销环境分析是极其重要的一个环节1宏观政策环境因素分析2004年12月5日中央经济工作会议的闭幕 ，表明中国执行长达7年的积极财政政策已终结中国的经济政策将逐步转入稳健的财政政策，政府全力投资拉动经济发展的时代宣告结束，市场化投资的经济时代已经到来2003年以来，高速增长的经济动力为中国经济市场自由化亮开了绿灯在中国经济高速增长的过程中，以行政手段为主的宏观经济调控政策开始向以经济与法律手段为主的调控政策进化时，市场经济的运行机制已自动生成，国家对经济的直接干预政策将被迫远离市场但是，长期以来在市场转轨过程中累积形成的各种深层矛盾也将逐步在经济活动高速市场化的过程中暴露出来，政府与市场，中央与地方，沿海与中西部，资本与分配，发展与就业，能源与环境等等问题将成为国家经济自由化进程中的冲突加剧这些冲突的的力量，是即将完全开放的国内市场与大量涌入并迅速流动的国际资本中国经济在计划经济向市场经济转轨的过程中，历经了四个阶段:计划经济，有计划的市场经济，特色的市场经济，市场经济前三阶段都有相应的宏观经济理论作指导，唯独第四阶段缺乏明确宏观经济理论作指导加入WTO后，在WTO框架的催化下，中国经济高速驶入市场经济阶段，并与国际经济迅速进行接轨宏观经济理论的滞后导致2004年国家经济出现过热时，宏观调控绩效并不明显2004年宏观调控政策决策依赖于各季度统计数据的事实足以证明上述事实摸着数据过河已成为当前市场经济政府宏观管理决策的依据2005年虽然国家将改变宏观调控的策略，将行政手段为主的调控改变为以经济手段与法律手段相结合的调控，但是，在调控手段转化的过程中，资本的投机性需求仍将与政府的管制需求构成激烈的冲突构成冲突的因素主要有:一，2004年的行政式调控已给楼市资本的心理赋予了适应性，资本回应政策的能力增强;二，国家政策的谨慎为资本的张扬赢得了回应的时间与空间——为了避免经济压缩过快而出现"硬着陆"，国家调控政策的出台始终是以缓慢，温和的方式出台;三，社会资本已相对成熟壮大，其资本在市场上的运作能力已今非昔比，不堪一击的时代已不复存在，在房地产领域，房地产资本经过长达8年的资本积累，已具有庞大的资金规模，温和的央行信贷紧缩政策已对其项目运作链条产生不了根本性影响，因此，在2005年第三季度前，我们仍将看到每出台一项调控政策，市场总会予以对应的回应 2004年宏观"土地与金融紧缩"调控政策对于房地产市场的反向推动作用就是典型的例证与去年相比，今年年初的房地产销售市场现在表现比较平稳，并未出现小落大起的现象，造成这样局面的因素是多方面的:一，国家高层近期对于房地产市场的引导性发言模糊了市场变数，导致供方市场与买方市场相对处于冷静对峙状态，供方不言炒作，需方不敢轻易投资;二，加息后，国内市场的平稳造成买方市场的观望心理;三，后续调控政策是否出台，何时出台，对于市场影响度如何，买卖双方时下较难判断但是在短暂的平静期背后，隐藏的是规模庞大的房地产资本联盟面对国家打压房地产市场价格的政策，房地产资本将与传媒资本再度结合进行房地产市场的操纵与炒作随着房地产资本联盟对于国家后续政策进行的积极反抗，广义需求论与投机资本将掀起新一轮的房地产价格浮动 2中观产业环境因素分析上海作为产业结构最完善的经济中心，政府不遗余力地推动房地产市场的持续升温，其动机是希望通过房地产业的发展及带动相关产业的跟进，确保地方GDP 的增长成果，同时鼓励房地产业的投资或投机性买卖，使外资进入增长获得一个新的快速通道，这都会为地方经济在短期内带来迅速的改变因素但是其后果将是逐步使本地经济增长形成对房地产业的倚重，商业银行贷款规模向房地产业的倾斜和同时对其他产业发展能力的抑制，导致产业结构的失调，并最终使长期经济增长乏力房地产的兴旺是不容置疑的，其波动的度量是对销售增长率究竟是30%还是20%的分歧无论如何，在诸如住房制度改革，城市化进程，消费升级变化等因素的影响下，国内商品住宅销售金额最近7 年平均保持30%以上的增长，这是一个不争的事实，除了房地产业外，谁还能在全国范围内再找到一个使地方政府土地收益，企业开发收益，商业银行信贷和消费者使用收益形成共赢格局的产业 当上海这个中国经济的龙头，其每年新增贷款余额的60%和全部商业贷款总额的30%以上都属于房地产这样一个"宠儿产业"的时候，那些直接关系到城市经济长期发展的产业则因盈利能力无法比拟而势必得不到必要的投入，其经济发展结构的不平衡是必然的3微观企业环境因素分析从2004年房地产微观市场分析来看，2003年东，中，西各部分增量房吸纳率大概在67%左右，2004年有不同程度的上升;参照国际惯例以户数计算的2003年住房自有化率平均55%，中部地区最高19%;采用中位数概念计算的2003年全国平均房价收入比是32;2003年全国平均存量住房空屋率为26%;2003年全国平均第二居拥有率为33%2004年房地产开发投资和土地开发投资持续增长，但增幅回落商品房供给持续增长，新开工面积增幅下降，供给结构基本稳定商品房销售面积超过同期竣工面积，需求旺盛，土地价格和商品房价格持续上升住宅市场持续增长，增幅减缓住宅的投资额持续增长，住宅建设仍然保持高位增长，但增幅趋于平缓，各地房屋拆迁规模下降普通住宅供给比例增加，经济适用住房供给比率下降，高档公寓市场供给平稳，别墅市场供给下降住宅平均销售价格平稳上升，其中高档住宅市场价格增幅较大，平均租赁增幅减缓二手住宅市场异常活跃，办公楼市场逐渐升温投资和交易量均保持高速增长租赁市场主要客户是外资企业，销售市场主要客户是中资企业，个人投资购买力量也不容忽视商业营业用房市场供求两旺空前繁荣《2004年中国房地产市场报告》预测分析到2020年，我国GDP如达到10%，意味着房地产业在未来十几年里需维持在3%或者4%的水平，房地产增长速度需持续高于固定资产投资速度城镇住宅投资将快速增长，年均增长率达到13%，占总投资的比重将从2005年7%增加到2020年的4%，城乡合计住宅投资将占到总投资22%以上到2020年人均使用面积是4平方米，折合建筑面积就是32余平方米，低于建设部规划的小康水平，房地产业面临极大的挑战1伴随着许多农业人口变为城镇人口，这段时间里实际上同时发生着相当大数量的住宅农转非首先是城镇住宅存量的面积将达到330亿平方米，城镇人口人均建筑面积将达到4平方米，年均改善率8%2005-2020年累计新建面积将达到4亿平方米，新建面积年均增长5%，未来15年每年新建平均量为12亿平方米2房地产营销战略营销战略的目的是通过给购买者提供比竞争者更好的产品合呜呼，从而将竞争对手击败，实现企业自身的销售目标房地产营销战略包括进攻型和防御性战略，以及提高企业长期竞争能力和市场地位为前提所采用的资源调度行动，此外还包括因为当前市场环境的变化而采用的各种策略1房地产营销策略的本质特征房地产营销策略是在房地产领域内运用科学规范的策划行为它根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策略手段(如投资策略，建筑策略，营销策划等，还可以运用房地产领域外的其它手段，如体育，旅游，IT行业等)，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动其特征为:1，地域性第一，要考虑房地产开发项目的区域经济情况在我国，由于各区域的地理位置，自然环境，经济条件，市场状况很不一样，要进行房地产策划就不能不考虑这些情况第二，要考虑房地产开发项目周围的市场情况从房地产市场来讲，房地产策划要重点把握市场的供求情况，市场的发育情况，以及市场的消费倾向等第三，要考虑房地产项目的区位情况如房地产项目所在地的功能区位，地理区位，街区区位等 2，系统性房地产策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，缺一不可，密切联系，有机统一房地产项目开发从开始到完成经过市场调研，投资研究，规划设计，建筑施工，营销推广，物业服务等几个阶段，每个阶段构成策划的子系统，各个子系统又由更小的子系统组成各个子系统各有一定的功能，而整个系统的功能并非简单地是各个子系统功能的总和，系统的结构与功能具有十分密切的联系 3，前瞻性房地产策划的理念，创意，手段应着重表现为超前，预见性房地产项目完成的周期少则二三年，多则三五年甚至更长，如果没有超前的眼光和预见的能力，投入不产出，那么企业的损失是巨大的房地产策划的超前眼光和预见能力，在各个阶段都要体现出来:在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段，要预知未来开发的成本，售价，资金流量的走向;在规划设计阶段，要在小区规划，户型设计，建筑立面等方面预测未来的发展趋势;在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格，推广时间，楼盘包装，广告发布等方面要有超前的眼光 4，市场性房地产策划要适应市场的需求，吻合市场的需要一是房地产策划自始至终要以市场为主导，顾客需要什么商品房，就建造什么商品房，永远以市场需求为依据二是房地产策划要随市场的变化而变化，商品房的市场变了，策划的思路，定位都要变三是房地产策划要造就市场，创造市场 5，创新性房地产策划要追求新意，独创，永不雷同房地产策划创新，首先表现为概念新，主题新因为主题概念是项目的灵魂，是项目发展的指导原则，只有概念主题有了新意，才能使项目有个性，才能使产品具有与众不同的内容，形式和气质其次表现为方法新，手段新策划的方法与手段虽有共性，但运用在不同的场合，运用在不同的地方，其所产生的效果也不一样还要通过不断的策划实践，创造出新的方法和手段来6，操作性一是在实际市场环境中有可操作的条件，市场条件不允许，想操作好是相当困难的二是在具体的实施上有可操作的方法三是策划方案要易于操作，容易实施经常有一些策划方案规定了非常理想的策略，但完全脱离了市场的客观或超出了发展商的负担能力和实施能力，因而也只是空洞的纸上谈兵 7，多样性房地产策划要比较和选择多种方案在房地产项目中，开发的方案是多种多样的，我们要对多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学，最合理，最具操作性的一种同时，房地产策划方案也不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据房地产市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的最佳适应状态3 房地产有效营销关键区位，环境，房型，价格，品牌，还是设计和包装推广房地产市场竞争中都是非常重要的因素但是事实上房地产市场营销包括了上述全过程所谓"全程营销"，"动态营销"都是对营销的"模象式定义"只有结合本地市场特色和项目本身特性的专业系统市场营销才是最有效的营销最富成效的营销工作离不开以下关键几点: 1，深刻洞悉市场从政府法规到购房者观念，房地产行业变化之巨，方向之多，令人较难全面把握以想当然的心态或用过去的经验去为市场和自身作任何结论均是错误或不全面的市场是最重要的，这是"简单"的真理但许多项目一期成功，二，三期后期滞销则表明发展商主观上是市场主导，而客观事实上是以产品为导向，忽视项目开发过程不断发展和变化的市场细分，对"市场主导"没有充分思维旨性和深刻认识"市场研究——风险控制——决策分析——调整控制"永远是理性投资和有效营销的基础保障想通过经营房地产获得预期收益，必须随时对时机，空间，市场和价格进行透彻的分析和评判，关注消费者的心理需求，把创新性的营销理念纳入营销体系 2，定性与定量决策相结合目前，房地产市场营销基本上以定性研究为主策划工作根据掌握的部分资料，凭个人经验判断提出理念和决策，主观和随意性太强过于夸大"理念"功能或创造并经营某种概念的作用来赢得竞争的做法，在房地产市场和产业越来越成熟的理性的环境变化中，已经证明是营销效用不足在不成熟的市场中，只要比别人少一点错，多做一点就能回报丰厚但在日益成熟和规范的市场环境中，重视产品质量，丰富产品品质，实现开发各阶段的理性量化，则意味着持续领先和占领市场，少踏"陷阱"当然，如果太过理性和冷静，把普通的常理过于玄妙和严肃化，也易导致失去平常心和基本感受力因此，在量化的理性操作基础上必须务实——"实际效果"是唯一的评判标准 3，专业化和系统化的销售策划和推广策划有效的销售策划和推广策划，应建立在充分广泛的市场调研和深度了解项目本身的基础上，力求合理化和最佳利润化掌握准确的市场和目标消费群数据，是进行量化分析的关键有了上述基本数据支持，才可对物业价值作出量化，并根据项目价值找到市场准确定位(2(根据项目定位(目标消费者定位，价格定位，推出时机定位等)，作出不同时段现金流量分析，结合项目建设进度，推广资金使用和融资需要等各要素作出最适合的销售策略销售策略包括产品促销，渠道，价格，销售调控等策略4，有效的销售执行与控制房地产销售技巧的秘诀在于销售流程中有效地把握和控制好各销售环节专业销售人员在运用销售工具和销售技巧的同时，应在推销过程中对客户进行务实的启发和引导 通过精心运筹，周密安排，专业推销，辛勤努力的有效营销，房地产项目的开发与销售必然会有理想的结果当客户信服，有足够理由做出明智购买决策时，竞争的天平无疑已向您倾斜 
拆分问题1、选题是什么？（如果你要是明确开题的内容，就可以帮你拆解了）2、思路是什么？（在提纲的基础上往里面填充内容，内容可以来自知网，素材网之类的，只要有自己的想法、不要照搬）【论文流程】开题：选“挑战性”的选题。挑战性：在自己的能力范围之内，但又需要付出不少的努力能完成的课题。开始写：找到突破口，集中力量攻克就行。准备一个笔记本，把随时闪现的灵感记录下来，把偶然看到的（哪怕是很细碎的）信息记录下来，都会用到的。继续大量读文献。中途进行不下去了时候和导师多沟通，寻求帮助。假如，假如真的进行不下去了（通常情况下，见多识广的导师都能给予很关键的帮助。）差不多写完了：看一看之前记下的好点子、好想法是不是都在文中体现了；看一看文中有没有废话、套话，赶紧删，要不然导师也会让你删的；看一看逻辑是不是连贯；看一看引用的地方是不是都标记出参考文献了。完善终稿：认真按要求排版，时间富余的话，把图形什么的好好画一画。用心写致谢，感谢给过自己帮助和关心的人。【分享】顺便分享一下导师看本科阶段的论坛架构时的感受。如果您是本科阶段：那么建议您的论文要有数据，回归，相关性这三部分。1、有数据，有回归，能解释一下相关性——（说明您学的不错）。2、有数据，有统计，直接就出结论——（说明您学进去了）。3、无数据，侃侃而谈——（糊弄自己）。【论文中包括的哪几个部分】论文的基本结构分为三部分“论题，论证和结论”要明确一点论文属于议论文。论题：真实性需要证明的命题。论证：论述并证明。（引用论据来证明论题的真实性的论述过程，由论据推出论题所使用的推理形式）结论:对文章所下的最后判断（总结全文，点明主题）一篇完整的论文应当包括:标题：作者姓名和单位：论文摘要（论文的中文摘要一般以200~400字为宜，重要的学术论文不超过1500字数）提纲引言(或称引论，前言，导言，绪论，序论和导论)正文结束语致谢语参考文献【如何写】个人建议，写论文最需要注意两点。【让导师看清你的逻辑】第一，怎么写正文？论文正文：正文是论文的主体，正文应包括论点、论据、 论证过程和结论。 A、提出论点 B分析问题（论据和论证）； C论证与步骤； D结论【确保引用好，不会引发争议】第二，怎么写引用论文引用参考文献特别注意：标注方式按《GB7714-87文后参考文献著录规则》进行。 中文：标题--作者--出版物信息（版地、版者、版期）：作者--标题--出版物信息所列参考文献的要求是： （1）所列参考文献应是正式出版物，以便读者考证。 （2）所列举的参考文献要标明序号、著作或文章的标题、作者、出版物信息。最后说一句：多找导师讨论毕业论文写作中的各种问题。引用5篇以上英文文献。论文里多摆点数据和图表。过查重。在国内大学做到以上几点至少论文不会不合格。提醒题主，市场营销的毕业论坛遵循以上的流程和框架，丰富数据后，就可以一蹴而就的写完。
21世纪的营销主流--绿色营销内容概要：绿色营销，是指企业以环境保护观念作为其经营哲学思想，以绿色文化为其价值观念，以消费者的绿色消费为中心和出发点，力求满足消费者绿色消费需求的营销策略。通过绿色营销活动，协调了企业利益保护环境社会发展的关系，使经济的发展既能满足当代人的需求，又不至于对后代生存和发展构成危害和威胁，即实现社会经济的可持续发展。绿色营销的主体归根到底是企业，绿色营销是企业的营销活动，绿色营销的策略主要是企业的一系列营销策略和方法构成的。21世纪将是绿色文明的世纪和绿色经济的时代，:绿色营销必将成为21世纪的经营理念。 相关概念：绿色消费 绿色营销 绿色文化 绿色计划 绿色产品 绿色价格 绿色促销 绿色渠道 绿色管理 一、提出绿色营销的背景： 不断恶性化的今天，人们对环境和资源的忧虑逐渐转化为消费过程中的一种自律行为，更加倾向于适度、无污染、保护环境的消费，绿色需求在世界范围内已经或正被逐渐唤起。这一点在经济发达国家表现得尤为突出，并且已形成了绿色需求——绿色设计——绿色生产——绿色产品——绿色价格——绿色市场开发——绿色消费这种以“绿色”为主线的消费链条。因此，从根本上讲，是绿色需求决定了绿色营销的产生、规模、运作模式和发展趋势。同时，由于经济发展程度不同而导致的绿色需求和绿色技术水平的差异，正越来越多地被发达国家利用来作为遏制他国对外贸易的壁垒，从而形成了一种新型的非关税壁垒——绿色贸易壁垒(Green Trade Barrier)。乌拉圭回合的《技术贸易壁垒协议》中规定：“不得阻止任何国家采取措施来保护人类、动物或植物的生命健康、保护环境。”这样，环境保护就成为不承诺相关的国际贸易规范的一种借口，而实际上确有一些发达国家借保护环境为名，行限制国外产品进口之实。西方国家设置绿色壁垒的主要目标，很大程度上是针对发展中国家出口创汇所主要依赖的劳动密集型、资源密集型产品而设置的，其结果将会使发展中国家的一部分产品逐渐退出国际市场。所以它将严重制约发展中国家对外贸易的发展，进一步恶化其在国际贸易中的困难处境及国际收支状况。一、提出绿色营销的背景二、绿色营销的含义三、绿色营销与传统营销相比， 具有以下特征四、绿色营销的功能五、绿色营销组合实施要点分析六、绿色营销——21世纪的营销参考资料：_paper_php?id=80147还有很多市场营销的你自己去看看吧
