小航威武
论多产权建筑的消防安全管理 [2010-06-19 06:45] 摘要：作者结合多年来的基层消防工作实践，深入分析多产权建筑消防安全隐患及其根源，并提出相应解决对策。 关键词：多产权建筑；消防设施 随着社会经济的快速发展，人民生活水平的逐步改善，房产市场也逐步活跃起来，多产权建筑应运而生，不再局限于住宅建筑，渗透的范围越来越广，成为推动房地产市场繁荣的重要力量。多产权建筑是指有两个及两个以上产权人的写字楼、住宅、车库、宾馆、商场、娱乐场所等建筑物。多产权建筑由于使用功能不同且隶属不同性质单位等原因，使多产权建筑出现了存在火灾隐患多、整改难度大、整改资金落实涉及多个单位的问题和情况，甚至有的已经形成重大火灾隐患，如何应对这一变化，并切实解决好这类建筑消防管理问题，已成为各级公安消防机构研究的重要课题。笔者结合基层消防监督工作实践对加强多产权建筑消防安全管理谈几点粗浅的看法。 1 多产权建筑的形成原因 (1)企业改制或破产。市场经济体制深化后，某些国有公司进行体制改革后，有的接管单位对企业原建筑遗留火灾隐患无经济能力整改；有的接管单位未进行投产或转产，仅留下少数人员对企业进行看管，而使这些建筑出现失控漏管问题；有的接管单位对原企业部分地段进行房地产开发，其余建筑无暇顾及，致使原企业内遗留火灾隐患得不到整改I有的企业破产后，一栋建筑被分段、分层拍卖或出售，形成多产权建筑多个使用功能的问题。 (2)抵押给银行或个人。房地产开发商在银行或个人处抵押贷款后，因企业经营不善等原因，贷款到期无力还贷，根据抵押合同，抵押建筑所有权归属银行或个人，形成一栋建筑多个产权单位的现状，给消防监督工作带来很多问题。 (3)多方投资。此类建筑在建筑初期由多个单位投资兴建，如大型商场、市场滨馆等综合场所，该类建筑投入使用后，多个单位自行管理，从而形成多产权的格局。 (4)出租或出售给个人。该类建筑主要出现在大型综合市场、商场。该类建筑建设单位开发后，自身只经营部分摊位或楼层，其余部分出租或出售绐个人，形成一栋建筑多个产权单位的现状。 2 多产权建筑消防安全管理存在的问题 (1)擅自改变原建筑消防设计审核、验收时的设置情况。多产权建筑原建筑设计在防火审核、验收时，其整体建筑符合消防规范和标准要求，因各产权单位介入后，未经公安消防机构同意则擅自将建筑局部功能改变，破坏了原建筑的防火分区、疏散通道，有的甚至堵塞或改变原有的消防设施状况。 (2)建筑外围状况担忧。消防法律法规中为了保障火灾时人员的灭火救援、物资的疏散以及毗邻建筑的安全，明确设置了消防车道、消防回车场地、防火间距和室外消防用水等消防设施，但在调查中发现，消防车道、回车场地、防火间距被占用，绿化和停车已成为较普遍的问题。 (3)安全疏散设施薄弱。一是多产权建筑中多个产权人在各自建筑内部装修过程随意作为，将楼梯间、前室的窗户封堵或占用并装修，房间的窗户被广告牌遮挡等现象较多，使原有的消防设施不再适应变更后建筑的使用性质。二是建筑的疏散楼梯和前室被占用堆放杂物，防烟楼梯间前室被破坏，有的建筑中甚至出现将原有的疏散楼梯封堵改造成房间使用。为达到安全，多产权人擅自将公用通道或安全出口封堵，使安全疏散严重不满足消防的要求。三是封闭楼梯间和防烟楼梯间的常闭防火门常开，闭门器、疏散指示照明设施损坏严重。经营者为了各自的“安全”，在自己场所安全疏散楼梯处加锁设门的现象也时有发生。 (4)消防设施状况不佳。一是缺少消防设施。由于建筑使用性质的改变，建筑本应该增设很多消防设施而未增设的现象十分普遍，如自动喷水灭火、火灾报警、防烟排烟等消防设施。现在很多公寓式住宅中就存在着这样的问题。二是设施运行不佳。自动喷水、火灾报警、应急照明、防烟排烟等设施运行中，故障、损坏、瘫痪现象比比皆是。大多数的多产权建筑的消防设施都会存在这样的问题，还有些建筑由于年代较早，消防设施老化，甚至连更换的产品都买不到。三是随意改变消防设施的设置。检查中发现很多此类建筑多个产权人随意改变建筑使用情况，有时为达到其装修效果，甚至封堵消防报警探头，喷淋头，使消防设施不能发挥其应有的作用。 (5)火灾荷载较大。建筑内使用性质多样，装修复杂程度不同，但都存在使用可燃材料装修的现象，致使建筑火灾荷载增加，防火阻燃处理不到位，存在很多火灾隐患。公众聚集和娱乐场所所在的多产权建筑中此类问题尤其突出。 (6)容易形成三合一。产权人为了追求租金，租赁人为了方便或者省钱，多产权建筑中经营、生产、储存、住宿共存的现象时有发生。例如有些住宅楼出租作为仓库、家庭作坊，其中大部分都会有人居住。 3 多产权建筑消防安全管理问题存在的原因 (1)消防安全管理组织和制度不健全。多产权建筑无统一的业主管理是普遍现象，个别多产权建筑虽有业主委员会，但也形同虚设，没有建立一个共同的消防安全管理组织，也没有签订一个具体的消防安全管理协议，致使消防管理情况十分混乱；有些多产权建筑的产权人之间签订了管理协议，建筑的消防安全问题由各产权人轮流管理，而一方面由于产权人缺少消防管理的必要知识，不知道该如何进行管理；另一方面是各产权人认为在自己管理期间不出问题就可以，至于设施损坏或者瘫痪，只要消防部门查不到，混过自己管理任期就算。消防管理依然存在互相推诿、贻误的情形。 (2)消防意识不强，职责不明。《消防法》虽然实行了很多年，但是很多的多产权建筑的产权人对消防法律法规还非常薄弱。建筑内部装修完后不知道是否需要经过消防部门的审核和验收，或是备案的人很多，多产权建筑业主委员和物业管理公司对于各自的消防职责根本不清，管什么，怎么管的疏于管理，这些现象非常普遍。 (3)消防设施维护资金不足。对于那些建筑的产权人之间没有任何组织管理和协议约束的，消防方面出现问题后，很少有人出面牵头解决，维护、保养资金更是无人问津；有些多产权建筑产权人虽知道消防上存在很多不足，消防部门监督检查过程中也积极配合，但无奈自身负担较重，整改资金根本无从解决。 (4)建筑内部装修增添隐患。投入使用后的建筑，各产权单位或租赁单位根据自己的需要，对建筑进行内部装修，在装修过程中，业主或租赁单位不再理会原建筑的使用性质，擅自变更建筑的使用性质，使原来使用性质较为单一变成了十分复杂，在实际中发现，一些商住楼的住宅部分根本就没有住宅，变成了公司、办事处、茶吧、旅店等场所，而且装修的过程使用了大量的可燃材料，增加了建筑的火灾荷载的同时，有时还将原有的一些消防设施遮挡或者损坏。电气线路的敷设或多或少存在一些问题，超负荷用电的现象也时有发生。 4 多产权建筑消防安全管理问题的对策 (1)建章立制，规范管理。新《消防法》已于2009年5月1日正式颁布实施。《消防法》第二条中明确规定：消防工作按照政府统一领导，部门依法监管，单位全面负责，公民积极参与的原则，形成社会化的消防工作网络。作为政府，应当出台相应的地方性政策、法规，从规章制度上完善多产权建筑的管理办法。或者由各级政府牵头成立相关组织进行督促，以弥补法律法规不完善的地方，使多产权建筑不再有消防安全管理的盲区，明确和规范多产权人之间各自的权利和义务，切实改善建筑的消防安全状况。 (2)加大宣传力度，增强意识。消防宣传工作是一项长期具体的工作，一方面需要媒体通过各种渠道宣传报道，另一方面需要消防部门在日常监管中做长期不懈的努力，在点滴的工作中渗透，使社会各阶层对消防工作赋予充分的认识与理解，在潜移默化中增强消防的责任意识，从而使消防工作真正形成社会化的网络工程。 (3)分清主次，重点管理。对于那些历史原因造成的，产权分割不清和很难一次性解决问题的多产权建筑，在消防监管中，要分清主次难易，逐步消除隐患：第一，要确保疏散设施可靠。疏散设施的好坏直接关系到人们的生命安全，因此必须保证疏散的完好有效。对于历史原因造成的问题，应当从实际情况出发。提出最合理、最可行的方法处理。第二，要确保室内外消防水系统可靠。一旦发生火灾事故，能迅速启动水系统。第三，要严格控制火灾荷载。对于多产权建筑中场所的装修，消防监督一定要严格按照内装修设计和验收规范执行，消防部门要严把装修材料、消防产品的质检关。第四，要坚决杜绝“三合一”现象。 (4)全面实施火灾公众责任险。火灾公众责任险是一种具有很强社会管理功能的险种，它对于社会生产和人民生活关系紧密。为了防范于未然，对于多产权建筑的经营者或者业主来说，参加火灾公众责任险时分散和转移经营活动中的各种火灾责任风险，是化解社会矛盾的有效途径。 
难忘的消防知识讲座 每当看到小孩子玩火时，我就想到三年级的一次“消防知识讲座”。 当天上午，天气非常炎热，广播里传来集合号，号声把全校师生都集合到操场上，台上坐着几位消防叔叔。校长向台下的老师和同学们一一介绍这几位消防叔叔，并且请他们作消防知识讲座，给我们讲解消防法。 讲座开始了，消防队的叔叔们讲着近年来的火灾情况：“近年来，火灾灾害非常多，光是一年全国就发生几千次，死了很多人。所以请同学们要记住，不能随便开煤气罐、乱玩火……。” 接着，消防队员们拿来一个煤气罐做演示，他们用打火机点燃了煤气。霎时，一团熊熊烈火冲天而起。看着这团烈火，我仿佛看到我小时候玩火的事。那时我和几个朋友去树林里玩，玩着玩着，不知谁提议我们来烧火吧。于是大家就找来干木柴烧起火来，当我们玩累了转回家走到不远时，忘记灭的火堆突然燃起了大火。正好被一位在附近放牛的老爷爷发现了，急忙赶来赴灭，并训了我们一顿。要是没有这位老爷爷发现，后果就不堪设想……。 “啪、啪”的掌声把我惊醒，回过神来，继续看着这次演习。只见消防队员们拿着灭火器里喷出灭火沫，灭火沫像一道白龙射向大火，火灭了。 然后，消防队员们又搭起演示蓬，让一些同学去试一试逃生的演习，我班的同学也去了。当小明回来时，他说：“进去的时候都要用手捂住鼻子，还要弯着身子，要不然就会被呛着，并且按指示牌出来。” 听了这次讲座和观看演习后，我对消防知识有一些认识，那一天的讲座我永远不会忘记。 消防记心中安全伴一生 火，带给人们光明；火，赋予人们温暖。但是火也吞噬了无数生命，留下了累累伤痕。 11月9日是“全国安全消防日”。身处人员密集的校园的我们，应在脑海中长期鸣响“119”警铃，提高防火意识和技能。希望大家能做到“三懂”、“三会”。“三懂”即懂得火灾的危险性，增强消防意识；懂得火灾形成的原理，不玩火；懂得火灾预防，积极开展消防宣传。“三会”即学会火灾报警方法，学会使用灭火器扑救小火，学会火灾自护自救的方法。要时刻牢记消防安全，学习消防知识，消除火灾隐患，防微杜渐，防范未然。 隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山。我们不应忘记一串串冰冷而残酷的数字，不应忘记一个个心酸和痛苦的场面，火灾事故不仅会给我们自己带来莫大的不幸，也会给家庭带来极大痛苦。 同学们，我们热爱生活，我们在校园中演绎活力，憧憬明天；我们珍爱生命，我们在生活中处处留意，拒绝伤害。让安全的意识常驻我们心间，让生命的绚烂闪耀我们四周。
[韩军]公共娱乐场所的火灾危险性与火灾预防 近年来，随着城市现代水平的不断提高，作为人们消费和娱乐的公共娱乐场所也快速发展起来，各类问题也随之暴露出来；发展迅猛，盲目无序，无章可循，安全管理严重滞后，许多地方存在较多火灾隐患，一旦发生火灾，火势蔓延迅速，人员疏散困难，极易导致群死群伤的严重后果。目前，公共娱乐场所的火灾形势严峻，场所的位置设置不当、不按规范进行装饰装修、消防安全疏散通道堵塞、安全出口锁闭、经营业主忽视消防安全管理等隐患是导致严重人员伤亡的主要原因。 一、各类公共娱乐场所存在的突出问题。 通过对各类公共娱乐场所的调查分析，现在存在的突出问题有： 一是违章装修。《建筑内部装修设计防火规范》作为强制性国家标准，明确规定了建筑物顶棚、墙面等部位以及窗帘、帷幕等装饰织物必须满足的燃烧性能等级要求。然而有的装饰工程设计、施工单位任意降低防火标准，人为造成很多火灾隐患。 二是消防安全管理制度不健全。用火用电、防火检查、控制室值班、员工培训、消防设施维修保养、火灾隐患整改、灭火和应急疏散演练以及消防安全操作规程等必须建立消防安全管理制度。然而有的虽然也建立了一些制度但不符合本单位实际，且内容不具体、不全面，没有随着消防法律法规的修订和完善及时予以修订，消防安全管理制度的内容不符合现行消防法律法规规定，缺乏可操作性。 三是消防安全责任人和职工素质不高。 四是某些公共娱乐场所未经消防审核，擅自改变建筑物或场所的使用性质；有的不经验收擅自投入使用；有的验收不合格也投入使用，而与之相匹配的消防设施没有跟上，事后又无法弥补，致使消防设施先天不足，留下大量的火灾隐患，增大了火灾危险性。 五是消防器材和安全疏散设施不符合规范要求。六是缺少建筑自动消防设施或建筑消防设施不能正常运行。 二、公共娱乐场所的火灾预防。 从前面的火灾案例不难看出，我们目前面临的火灾形势是非常严峻的，公共娱乐场所应该切实做好火灾预防工作，防患于未然，从而保证人民生命和财产的安全。针对公共娱乐场所普遍存在的问题，其火灾预防工作应主要从以下两个方面入手： （一）场所防火要求。公共娱乐场所的选地与安全布局应严格按照《 建筑设计防火规范》和《公共娱乐场所消防安全管理规定》及国务院15号文件的要求进行设置。工商、文化、治安等部门为其办理相关证件时，消防审查应作为其前置条件。对不具备消防安全条件的公共娱乐场所，工商、文化、治安等部门不予办理相关手续，对不具备消防安全条件而已经取得相关证照的应坚决予以清理整顿。 （二）消防管理。 1、公共娱乐场所内严禁带入和存放易燃易爆物品，严禁使用液化石油气。严禁在营业时间进行设备检修，电气焊，油漆粉刷等施工、维修作业。演出、放映场所内的观众厅内禁止吸烟和明火照明。 2、公共娱乐场所营业时，不得超过额定人数。应保证疏散通道畅通无阻，严禁将安全出口上锁、堵塞。 3、公共娱乐场所应明确消防安全责任人。公共娱乐场所的法人代表或主要负责人，是消防安全责任人，应对本单位场所的消防安全工作负责，场所房产所有者与其他单位个人发生租赁、承包关系时，应明确消防安全工作由经营者负责。 4、公共娱乐场所应当制定防火安全管理制度，并制定紧急疏散方案。在营业时间和营业结束后，应当指定专人进行安全巡视检查。 5、公共娱乐场所应建立全员防火安全责任制度，全体员工都应熟知必要的消防安全知识，做到会报火警，会使用灭火器材，会扑救初期火灾，会组织人员疏散。新职工上岗前必须进行消防安全培训。 6、公共娱乐场所应建立必要的监督激励机制。要及时发现消防监督工作中存在的问题并加以督促改正，同时对消防管理人员进行必要的定期考核，将考核情况与晋职、晋衔晋级挂钩，增强消防管理人员做好本职工作的自觉性。 7、公共娱乐场所要从制度管理上扼制火灾隐患。公共娱乐场所要根据场所情况，建立健全消防安全教育、培训制度；防火检查、巡查制度；安全疏散管理制度；消防设施、器材维护管理制度；用火、用电、用气安全管理制度；消防值班制度；火灾隐患整改制度；配电房操作规程；消防控制设备操作规程等消防安全管理制度和消防安全操作规程，并严格贯彻执行。要用制度规范人的行动，从制度管理上扼制火灾隐患的形成。 8、公共娱乐场所应提高员工素质。营业性场所要加强员工的消防宣传培训，要组织员工学习国家法律、法规，学习消防安全常识，开展警示教育，以增强员工的消防法制意识，增长消防安全知识。新员工必须通过消防安全培训方可上岗，消防控制室值班人员必须经过培训取得上岗证件后方可上岗值班。每名员工每年至少要进行一次消防安全培训。通过培训，要使每名员工自觉提高消防意识，主动消除火灾隐患。 9、公共娱乐场所应加强公众的消防宣传。公共场所人员涉及面广，要有效减少火灾发生率，避免重、特大火灾事故的发生，有赖于全民消防素质的提高。要充分发挥大众传媒的积极作用，利用电视、广播、报刊和互联网等传播媒体广泛、及时、生动、直观的优势，开展经常性的形式多样、内容丰富、多层次、立体化的宣传教育活动，使消防安全知识深入家庭、学校、厂矿，不留死角，唤起广大公民的消防意识。
